商品房使用年限从开发商取得土地使用证之日算起。
购房者在买商品房时，房价中包含了土地出让金的部分，在取得产权的同时也取得了土地使用权，该土地的使用期从开发商取得土地使用证之日算起。
只不过，在商品房买卖过程中，土地的使用权人由开发商变为购房者。
比如：开发商在3年前就取得了土地证，那么这套商品房的土地使用时间就是从3年前开始算的，购买了这套商品房，无形中土地使用期限就减少了3年。
《商品房销售管理办法》第十六条
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺。
二、商品房使用年限到期后可以续期多久
关于房屋租赁期限到期时能否继续续租若干年的问题上，我国尚未出台明确法定规定予以规范。在实际操作过程中，仅仅要求业主给予房屋续租的自动授权即可。通常情况下，需要进行续租手续的房屋租赁合同均需提早一整年向有关部门申请，同时提供相应证明文件以供查验，然后方可依据法律法规办理续租事宜。
《城市商品房预售管理办法》第五条
商品房预售应当符合下列条件：
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
