关于商品房买卖合同时能否退还，需要根据实际情况来分别处理:
首先，如果在要求诉讼之前，开发商尚未获得商品房预售许可证，那么这样的房屋认购书便无效力，所缴纳的定金也应当予以退还;
其次，若购买者未能依照认购书所确定的时间和地点前往签署合同，属于购买者自身的违约行为，此时定金是无法被退还的;
再者，卖房人如果在认购书规定的期限之内将选好的房子转售给其他人，使得无法正式签约，便构成了卖家的违约行为，应当向买家双倍偿还定金。
如果双方在约定的期限内，正式签署了合同，那么定金将在购买者完全履约之后，作为楼款的一部分或是被收回。
在正式合同执行的过程中，任何一方违反合同，均会受到“不予返还”或者“双倍返还”的制裁。
所以，如果双方都没有出现上述第一点中所述的违约行为，只是因为在预售（销售）契约以及补充协议内容方面无法达成共识，从而未能成功签订合同的话，卖方应该将定金全额还给购买者。
最后，若在正式签约时候，一方对认购书中已经确定的条件，例如房价、房号、面积等进行了更改，从而导致签约失败，那么就被视为违反合同，如果责任在于购买者，定金不能被退还;
若是卖方违约，需向购买者以双倍金额返还定金。
《民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《民法典》第五百八十八条
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
二、商品房买卖合同需要的步骤有哪些
1.仔细审查所签署的购房协议，以识别其中是否含有任何条款能够导致不公平对待或是表述不够明确之处。对于此类可能引发混淆或者误解的条款，采取相应措施予以修订或加入详尽注解以便澄清含义；
2.确认交易方具备相关合法身份证明文件，从而保障您最终拥有该房产的所有权益；
3.完成签署购房协议或者完成加盖公章的手续，以确保各项条款都已得到切实履行并具有法律效力。
《中华人民共和国民法典》第四百九十条
当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
关于商品房买卖合同时能否退还，需要根据实际情况来分别处理:
首先，如果在要求诉讼之前，开发商尚未获得商品房预售许可证，那么这样的房屋认购书便无效力，所缴纳的定金也应当予以退还;
其次，若购买者未能依照认购书所确定的时间和地点前往签署合同，属于购买者自身的违约行为，此时定金是无法被退还的;
再者，卖房人如果在认购书规定的期限之内将选好的房子转售给其他人，使得无法正式签约，便构成了卖家的违约行为，应当向买家双倍偿还定金。
如果双方在约定的期限内，正式签署了合同，那么定金将在购买者完全履约之后，作为楼款的一部分或是被收回。
在正式合同执行的过程中，任何一方违反合同，均会受到“不予返还”或者“双倍返还”的制裁。
所以，如果双方都没有出现上述第一点中所述的违约行为，只是因为在预售（销售）契约以及补充协议内容方面无法达成共识，从而未能成功签订合同的话，卖方应该将定金全额还给购买者。
最后，若在正式签约时候，一方对认购书中已经确定的条件，例如房价、房号、面积等进行了更改，从而导致签约失败，那么就被视为违反合同，如果责任在于购买者，定金不能被退还;
若是卖方违约，需向购买者以双倍金额返还定金。
