详细阐述如下，以下几种情形有可能致使所交付之订金无法予以归还：
给付订金方未能遵循其应负的合约责任与义务；
开发商在认购意向书指定的期限之内，将所售房屋转售予第三方；
开发商尚未获得合法有效的商品房销售许可证明文件；
双方在协商正式合同条款时，未能达成共识，且此问题并非源于认购意向书的相关内容；
认购意向书中对于价格、面积以及户型等关键性条款并未做出明确规定或者表述模糊不清。
然而，以下几种情况则有可能使得所交付之订金得以退还：
收取订金的开发商出现违约行为；
开发商存在夸大宣传或者故意隐瞒重要信息的行为；
开发商并未持有预售许可证等合法有效的销售证件；
购房者由于受到政策调控等不可抗力因素影响而无法履行合同。
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
二、买房定金什么情况可以退回
首先，在您与中介机构签订的合约中，务必要明确以下关键信息:
购房的详细状况、价格、委托代理的时间期限以及中介公司代为收取买家支付定金的具体事项。
其中包括但不限于房子的有关参数、相应价格、定金保留期以及在各类情境下关于定金协商处置方式的明确约定，同时不要忘了附带中介公司的官方印鉴以确保其有效性哦。
其次呢，作为买家，当您与中介公司达成合作协议并准备支付购买二手住房定金之前，应该先请中介公司出示卖家委托他们收取定金的正式授权书及相关协议。
待收到委托书后，在您支付定金之时，务必要求中介公司提供相关的收款收据。
该收据仅由中介公司负责人员签字是远远不够的，请务必注明并盖上中介公司的公章以证明其权威性。
再次呢，我们必须强调，任何情况下，定金的签署都需要购房者本人（包括共同拥有者）亲笔签名，按照上述严谨而专业的步骤来完成交易，这样您与上家之间的定金合同方能被视为生效，从而在万一遇到上家反悔不愿出售房屋的情况下，您就能顺利地请求双倍返还定金了。
《民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“买房定金如何退”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。
