若出现以下六种情形中的任意一条，可视为开发商构成了实质性的契约未履行义务，即根本违约行为：
1. 开发商的交房期限明显超出三个月；
2. 开发商在未经购房者同意或知晓的情况下，擅自更改或者更新房屋的设计方案；
3. 经实地测量后发现所购房产的实际面积数据与买卖双方在合同中书面约定的面积数据存在重大出入；
4. 购入虽已经取得抗震设防标志，但在验收过程中仍然发现房屋的主体结构存在严重的质量问题；
5. 按照合同约定的期限，购买人无法如期获得房屋所有权证书；
6. 房屋的所有权状况缺乏明确的说明和证明材料，导致购房者对于该房屋的所有权权属产生疑问。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二、商品房怎么可以退房
购买商品房在具有以下情形之一时，可以退房：
1、出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。
2、出卖人未告知买受人在合同签订后将房屋抵押或者出卖给第三人，买受人无法取得房屋。
3、交付使用的房屋套内建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超出3%。
4、法律规定的其它可以解除合同的情形。
《商品房买卖合同司法解释》第十五条
出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
法律是社会的基石，是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律，遵守法律，维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题，“陵水买房怎么样可以退房”，法律不仅是一种规定，更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。
