一、房屋租赁合同多少年有效
房屋租赁合同的期限一般是不能超过二十年。
《民法典》规定，出租人与承租人订立租赁合同时，约定承租年限时，超过过二十年的部分为无效约定。但是如果续签合同两次及以上，单次续订不超过过二十年，累计年限超过二十年的除外。
《中华人民共和国民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
二、房屋租赁合同无效的情况有什么
房屋租赁合同无效的情况具体如下：
(2)限制民事行为能力人或者越权代理人签订又未经追认的房屋租赁合同。
2、因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定，致使服务租赁合同无效。
(1)违法违章建筑的租赁合同无效：违法违章建筑物的租赁合同，一般应认定无效，但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的，人民法院应当认定有效：
①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;
②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;
③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效;
④必需经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋;
(2)房屋租赁期限过长：房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。
(3)共有房屋的无效：共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效
(4)房屋转租的无效情形：承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
三、一房多卖什么合同有效
一房多卖的情况下，几份买卖合同符合法律规定的合同生效要件的，都是有效，但合同有效并不能代表能获得房屋所有权。
(1)其中之一的购房者已经办理了不动产过户登记手续的，应支持其取得房屋所有权的请求，其他购房者要求取得房屋所有权的，不予支持。
购房者已经办理了不动产过户登记手续，应认为出卖人已经履行了房屋的交付义务，该买受人已经取得房屋所有权，其他购房者只能基于买卖合同向出卖人主张违约责任。
(2)当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
所以，如果当事人都还没有办理房屋过户登记手续，且房屋也未交付，房屋所有权便归已办理预告登记的一方所有。
(3)当事人均未办理过户及预告登记手续的，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以，如果当事人都没有办理过户手续和预告登记手续，那么房屋便归先行实际占有房屋的人所有。
(4)当事人均未办理过户及预告登记手续且未交房：如果当事人都没有办理过户手续和预告登记手续，而且房屋也还没有交付，那么房子便归先支付了房屋价款的人所有。
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
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