北京市金台律师事务所
袁柏林律师1999年通过全国律师资格考试,2001年开始律师执业,律师执业20年以上,独立办理案件千余件;经济学硕士,房地产经济师;目前担任北京多元调解发展促进会调解员、北京大地建设工程与房地产争议调解中心调解员。 袁柏林律师作为房地产— 建设工程专业律师,具有丰富的投资公司、上市公司、集团公司、中国500强企业工作经历,擅长解决房地产(土地)开发中的土地出让、项目转让、合作开发、地产融资、房地产公司破产、重组等各类纠纷、商品房以及二手房买卖纠纷,各类建设工程纠纷、婚姻继承纠纷、拆迁安置纠纷;擅长公司风险控制、企业合规管控、合约管控、股权转让、企业并购重组、劳动争议等公司法律事务。 执业期间,累计承办民商事诉讼与非诉讼案件逾千件,其中代理上市公司案件近二百件,执业以来,累计担任过数十家大中型国有企业、投资公司、控股公司、房地产开发公司、建设工程、文化、影视传媒、旅游公司常年法律顾问,为所服务的企业累计草拟、审核、修改合同数千份,袁柏林律师执业期间秉承专业、专注、敬业、务实的服务宗旨竭诚为服务对象提供优质、高效的法律服务,赢得了广大当事人的高度认可。
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房屋租赁合同通常对违约行为按三至六个月租金标准约定赔偿责任,计算方法是月租金乘规定期限。计算前要明确租金是否固定及变动规则,固定租金计算简便,变动租金需按规则算出各月租金再累加。确定违约责任要考虑违约情节和经济损失等,若双方对计算方式有异议,可依合同约定的仲裁或法律途径解决。
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通常中介见证签署的租房协议有法律约束力,需满足要素才合法有效:条款要符合法律法规,体现平等自愿、诚实守信原则;当事人应具备健全民事行为能力;合同形式及签订流程要合法公正。实践中存在欺骗、恐吓会致合同无效,中介有问题致合同执行问题,可要求赔偿。符合法定要件,租房合同就有效,权益受保护。
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租赁协议中违约金计算准则如下:先看合同是否明确约定违约金金额或计算方法,若有且不违法,依约执行;若未约定,则根据违约造成的经济损失衡量,包括直接和间接损失,损失要合理且能证明。法院裁量时会综合考虑履约情况、当事人过失、合同期待收益等,以弥补损失为主、惩罚为辅,需具体案件具体分析。
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租赁合同未届满提前解除时,违约金计算一般参考合同约定。若合同明确违约金金额或计算方法,依约处理,如要求承租方付若干月租金作违约金。若合同未明确,出租人可主张与实际损失相符的赔偿,含预期收益,但不超预见范围。现实案件中,法院或仲裁机关会综合多要素确定合理违约金金额。