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承包出租房合同实质上是房屋租赁合同，合同需要包括以下几点：
1.双方当事人的情况;
2.房屋具体情况;
3.承租用途;
4.租赁期限;
5.房租及支付方式;
6.房屋修缮责任;7
.房屋状况变更;
8.转租的约定;
9.违约责任;
10.租赁合同的变更和终止情形。
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