开发商预售合同违约金过高能否进行调整

（一）购房者方面 若开发商逾期交房构成根本违约，应及时收集开发商违约证据，通过书面通知等方式正式提出解除购房合同，并保留相关凭证，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失；也可直接依据合同约定要求开发商支付违约金。若开发商破产，要在规定时间内携带购房合同、付款凭证等资料申报债权。 （二）施工方方面 施工方要明确自身建设工程价款优先受偿权，先积极与开发商协商工程折价事宜，若协商不成，尽快准备好施工合同、工程验收报告等相关材料向法院起诉，通过司法途径保障自身权益。 （三）银行方面 若购房者断供，银行按照贷款合同约定向购房者发送违约通知，要求其承担违约责任。同时与开发商沟通，要求其承担担保责任，协商不一致则向法院提起诉讼。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

（一）对于买方，购买无房产证房屋前，要详细了解房屋情况，让卖方提供房屋来源、产权纠纷等相关证明。同时在合同里明确违约责任，若卖方隐瞒无房产证情况，要承担高额赔偿。 （二）若发现卖方隐瞒无房产证事实，买方可以先和卖方协商解决，要求其承担违约责任；协商不成，可收集证据向法院起诉。 （三）卖方应如实告知房屋无房产证的情况，避免后面产生法律纠纷。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

（一）对于自然老化、正常使用损耗导致的水表损坏，房东应主动承担维修或更换水表的责任，保障租客正常用水，不要推诿。 （二）若因租客未按约定方法或过度使用导致水表损坏，租客要及时与房东沟通，承担起维修或赔偿责任，避免纠纷。 （三）因供水等第三人原因造成水表损坏时，房东应积极向第三人追偿，同时确保租客用水不受影响。 （四）双方都要仔细查看租赁合同，若合同对水表损坏责任有明确规定，严格按合同执行。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

（一）合同有约定违约金的情况：按约定支付违约金。若违约金低于损失，可请求法院或仲裁机构增加；过分高于损失，则可请求适当减少。 （二）合同未约定违约金的情况：违约方需赔偿对方因违约所受损失，包含合同履行后可获利益，不过不能超过违约方订立合同时预见或应预见的损失。 （三）守约方的其他权利：可要求违约方继续履行合同，比如协助办理过户登记；也能解除合同，要求返还已支付款项及利息。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（一）在提起房产确权诉讼前，自行预估房产价值，按照规定的比值分段累计计算大致的诉讼费，做到心中有数。 （二）准备好房产相关的价值证明材料，如购房合同、评估报告等，以便在法院判断房产价值时提供参考。 （三）若希望减少诉讼费支出，可以与对方积极协商，争取通过调解结案，因为部分法院调解结案会减半收取诉讼费。也可询问法院是否适用简易程序，简易程序同样可能减半收费。 法律依据： 《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比值分段累计交纳：不超过1万元的，每件交纳50元；超过1万元至10万元的部分，按照2.5％交纳；超过10万元至20万元的部分，按照2％交纳；超过20万元至50万元的部分，按照1.5％交纳；超过50万元至100万元的部分，按照1％交纳；超过100万元至200万元的部分，按照0.9％交纳；超过200万元至500万元的部分，按照0.8％交纳。

（一）对于想参与没房产证房子拍卖的竞拍者：参与前要全面了解房屋情况，比如通过法院获取房屋权属证明材料、相关纠纷情况等。对后面可能面临的产权登记手续复杂、有未知纠纷等问题做好心理和应对准备，评估自身能否承担风险。 （二）对于法院：在拍卖过程中，要严格按照规定如实披露房屋没有房产证的现状，保障竞拍者的知情权。同时，对房屋权属等情况的审查要更加严谨，确保拍卖行为的合法性。 法律依据： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。此条规定体现了在司法拍卖中保障当事人知情权和提出异议权利，法院拍卖没房产证房子时也应遵循此原则如实披露房屋情况。

（一）与房客友好协商，依据合同约定和法律规定，向其讲清楚违约事实，让其明白需承担支付违约金的责任，以和平方式解决问题。 （二）若协商没有结果，就着手收集相关证据，像租赁合同、能证明房客违约的材料以及沟通记录等。 （三）带着收集好的证据，到房屋所在地的基层人民法院起诉房客，要求其支付违约金。法院受理后会依法作出判决。 （四）要是房客在判决生效后还是不支付违约金，在规定时间内申请强制执行，借助法院的强制手段让其履行支付义务。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（一）明确是否有授权 签约前要求代签人出示产权人的合法有效授权委托，确保是有权代理，使合同具有效力。 （二）关注产权人态度 若代签人无授权或超越授权范围，留意产权人是否追认。若产权人追认，合同有效；若不追认，善意相对人可向代签人索赔。 （三）判断表见代理 若相对人有理由相信代签人有代理权，如代签人持有产权人身份证、房产证及授权表象文件等，合同有效。产权人承担合同责任后可向代签人追偿。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

（一）签订借款协议时，要确保孩子和父母都具有相应民事行为能力，即能够理解协议内容并承担相应责任。比如孩子已成年且精神正常，父母也具备正常的认知和判断能力。 （二）签订过程中必须保证意思表示真实，没有欺诈、胁迫等情况。双方应在平等自愿的基础上达成协议。 （三）协议内容要合法合规，不违反法律法规强制性规定和公序良俗。例如约定的利息不能超过法律规定的范围。 （四）除借款协议外，要保留好资金交付凭证，如银行转账记录等，以便在发生纠纷时证明借款事实。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

（一）对于返还财产，双方要积极配合。出卖人应及时退还购房款，买受人要尽快归还房屋。若有可拆除且不影响房屋价值的装修，买受人可自行拆除。 （二）在赔偿损失方面，要先确定双方过错程度。若一方故意隐瞒重要情况导致合同无效，该方要承担主要赔偿责任，赔偿对方装修费、房屋差价等；若双方都有过错，按过错大小分担责任。 （三）涉及第三人合法权益时，要在处理合同无效事宜过程中，保证第三人的权益不被损害。 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

（一）在保修期内，可要求开发商按规定承担修复责任，若其拒绝，业主自行或委托他人修复，费用由开发商出。 （二）因邻居装修致房顶开裂，先与邻居协商，要求其停止侵害、赔偿损失；协商无果，找物业等第三方调解。 （三）若前面方式都不管用，收集房顶开裂照片、购房合同、维修记录等证据，向法院起诉，让责任方承担修复、赔偿等民事责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。这意味着在房顶开裂纠纷中，责任方需对造成的财产损失进行合理赔偿。

（一）协商解决：买卖双方自行沟通，明确各自诉求和责任，争取达成一致方案，此方式便捷又经济。 （二）申请调解：协商无果时，找第三方调解机构，由其依据事实和法律进行调解，促使双方和解。 （三）仲裁：按照合同仲裁条款或事后达成的仲裁协议，将纠纷提交仲裁机构，仲裁一裁终局，高效且保密。 （四）起诉：无仲裁约定，可向有管辖权的法院起诉，准备好起诉状和合同、交付凭证、付款记录等相关证据。判决生效后，若一方不履行，另一方可申请强制执行。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。