关于商品房预售合同登记备案与预售合同效力之间的认定规则，具体包括以下三点内容：首先，商品房预售合同的登记备案工作，应被视为行政管理机关实施的一项有效的合同管理手段，而非决定预售合同效力的必然要素，只要预售房屋享有合法的房地产开发经营权利，并已经取得了相关的商品房预售许可证书，同时，该合同手续亦是在双方当事人真实意志的表达下产生的，其内容完全符合法律法规的规定，那么我们将有足够理由对商品房预售合同予以认可作为有效合同，即使当事人未能按规定进行登记备案操作，这也不会影响到该预售合同的有效性；其次，若是双方当事人预先作出的约定，明确承若以完成登记备案手续作为商品房预售合同生效的关键因素的话，那么我们就要尊重他们的协议，按照预定执行；最后，即便当事人约定了必须通过办理登记备案手续才能使商品房预售合同生效，但由于他们始终未能成功进行备案操作，然而却已经积极地遵循合同主要义务进行实质性履行的情况，我们则可判定为，双方当事人无意间达成一致共识，有意排除对该条款的适用。
《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
