镇江农村房屋征收纠纷咋处理

1.按份共有人优先购买权行使期间：转让人发含同等条件通知的，有约定按约定，约定短于15日或未约定则为15日；未通知的，自知道或应知道同等条件起15日行使；无法确定知道时间的，为共有份额权属转移起6个月。 2.房屋承租人优先购买权：自出租人通知起15日不行使则消灭。

遇到单方面违约退房，可这样解决： 一是看购房合同，里面一般有违约退房处理办法，像违约方要付违约金。若违约方愿担责，按约定办退房手续。 二是若违约方拒担责，先协商，要求其履约。协商无果，走法律途径，向法院起诉，要求其担责。诉讼中要提供合同、付款凭证等证据。胜诉后，可强制违约方履行义务。

1.通过中介签订的合同通常是有效的，但需满足一定条件，如行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定和公序良俗。若中介仅起媒介作用，合同双方主体适格、自愿签订且内容合法，合同即有效。 2.不过，存在特殊情况会使合同无效，像中介与一方恶意串通损害另一方利益、合同内容违法违规、合同双方以虚假意思表示签订等。 3.要判断合同是否有效，需审查合同主体、内容、签订过程等是否符合法律规定。建议在签订合同前，仔细了解合同条款，确保自身具备相应民事行为能力，保证意思表示真实。若对合同有疑问，可咨询专业法律人士，以避免因合同无效带来损失。

一般情况下，房产过户在公示期反悔可能构成违约。若对方未按约定支付款项，你可先与对方协商，明确告知对方按约定及时付款，否则你有权采取措施。若协商不成，你可收集相关证据，比如合同、付款约定等，通过法律途径追究对方违约责任，以维护自身权益，但要注意不能随意单方面反悔过户，以免自己违约。

结论： 购房交定金签合同后能否退，取决于具体情况。购房者自身原因不想购房，定金一般不退；开发商原因致合同无法履行，购房者可要求双倍返还；不可归责于双方的事由导致合同无法订立，定金应退还。 法律解析： 根据民法典规定，定金是对合同履行的担保，适用定金罚则。若购房者自身违约不想购房，无权收回定金。而当开发商将房屋转卖他人等导致合同无法履行，属于开发商违约，购房者可要求双倍返还定金。若因政策调整、不可抗力等不可归责于双方的事由，如限购政策使购房者失去购房资格，合同无法订立，定金应当退还。在购房过程中遇到定金退还问题较为复杂，若你在实际情况中遇到类似问题，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

结论： 农村房屋可以出售，但有严格限制，需在本集体经济组织内部成员间转让，出卖人要符合“一户一宅”，买受人要符合申请条件，且受让后面积不超标准。 法律解析： 农村房屋所依存的宅基地归集体所有，村民只有使用权。宅基地使用权与集体经济组织成员特定身份相关，所以农村房屋一般只能在本集体经济组织内部成员间转让，卖给集体外人员，合同可能因违反法律强制性规定被认定无效。同时，出卖人遵循“一户一宅”原则，出售后不能再申请宅基地；买受人应符合宅基地申请条件，受让房屋后宅基地面积不得超当地规定标准。农村房屋出售必须严格遵循这些规定，否则会面临交易风险。若对农村房屋出售相关法律问题存在疑问，可向专业法律人士咨询，以保障交易合法合规。

（一）身份证据：提前准备好当事人的身份证、户口本等，确保能证明自身主体资格。 （二）房产产权证据：备齐房产证、购房合同、购房款发票等，若为共有房产，准备好共有关系证明，以此证实房屋产权归属、购买时间和价格等。 （三）房屋来源及使用情况证据：收集房屋的赠与协议、继承证明、租赁合同等，说明房屋的来源和使用现状。 （四）房屋质量纠纷证据：收集质量检测报告、维修记录、与开发商或物业的沟通记录等。 （五）违约纠纷证据：提供合同中违约条款的约定，以及对方逾期交房、逾期办理产权登记等违约事实证据。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条规定，证据包括： （一）当事人的陈述； （二）书证； （三）物证； （四）视听资料； （五）电子数据； （六）证人证言； （七）鉴定意见； （八）勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。

起诉后签订的租房合同通常有效，判定合同有效需行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规强制性规定与公序良俗，起诉不影响合同效力，只要双方具备民事行为能力、自愿协商且内容合法，合同即有效。 但存在特殊情况，若起诉涉及房屋产权归属、处分权等问题，而签约方无合法处分权，会影响合同效力。若法院判决房屋不能出租或限制相关权益，合同可能无法履行，违约方要担责。 为避免风险，签约前应核实房屋产权及处分权情况，可要求对方提供产权证明等文件；合同中明确约定违约情形及责任，保障自身权益；若发现问题及时咨询专业人士。

（一）尚未履行部分：房屋租赁合同解除后，双方无需再履行后续交付房屋、支付租金等合同义务，合同的这部分内容不再执行。 （二）已经履行部分： 1.若租客付了租金但租赁期限没用完，房东要把剩余租金返还给租客。 2.若租客不当使用房屋造成损坏，租客要对损坏进行赔偿。 （三）结算和清理条款：合同解除后，结算和清理条款依然有效，双方要按照这些条款处理相关费用和事务。 （四）违约责任：若一方违约导致合同解除，违约方要承担违约责任，比如支付违约金、赔偿对方损失。损失赔偿额相当于违约造成的损失，含合同履行后可获利益，但不能超过违约方订立合同时能预见或应预见的因违约可能造成的损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

（一）明确漏水原因：仔细判断是房屋质量、楼上住户人为、相邻方破坏、公共设施损坏还是多方过错导致漏水，对应不同责任主体。 （二）及时固定证据：通过拍照、录像等方式留存漏水情况、损失状况等证据，以便后续协商或诉讼使用。 （三）主动协商解决：与责任方友好沟通，提出合理的维修和赔偿要求。 （四）考虑诉讼途径：若协商无法达成一致，可向法院提起诉讼，维护自身合法权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

（一）若租赁合同有违约责任约定，出租方要按约定执行，如支付约定数额金钱或按租金比例赔偿。 （二）若合同未约定违约责任，出租方需赔偿承租方直接损失和间接损失。直接损失涵盖重新找房费用，间接损失如经营损失，但需和违约行为有因果关系且能合理预见。 （三）承租方有权要求出租方继续履行合同，在房屋具备继续出租条件时，法院可能支持该请求。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

1.房屋买卖合同在协商、法定、约定三种情形下可解除。协商解除需买卖双方达成一致；法定解除涵盖不可抗力致合同目的无法实现、一方迟延履行经催告仍未履行、卖方隐瞒重要事实使买方无法取得房屋、房屋质量严重影响居住使用等情况；约定解除则是合同约定的解除条件成就时可解除。 2.对于买卖双方，在签订合同时应明确约定解除条件及违约责任，以保障自身权益。遇到法定解除情形，受影响方应及时收集证据，如因不可抗力需保留灾害相关证明。若出现一方迟延履行，另一方应及时催告并保留催告证据。双方在协商解除时，要签订书面解除协议，避免后续纠纷。