购买二手房要注意的陷阱包括哪些

您好，物业公司无权限制未交停车费的车辆出小区。 根据《民法典》的相关规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 因此，业主对小区内共有建筑物（包括停车位）享有共有及共同管理的权利。 物业公司作为小区的服务管理者，其职责是提供物业服务，如车位安排、照明、清洁打扫、安全保障、交通指挥等，并有权根据服务内容收取相应的费用。但物业公司并不享有地下车位的所有权，也不能因此决定业主能否停入或驶出小区。

（一）合同有明确约定逾期付款违约金计算方式的，严格按照约定执行，例如合同规定按日万分之五计算，就按此标准来。 （二）若觉得约定的违约金过高或过低，当事人有权向法院或仲裁机构提出调整请求，让其根据实际损失适当增减。 （三）合同无约定时，参照违约行为造成的损失确定。以违约行为发生时一年期贷款市场报价利率为基础，加计30%50%计算逾期付款损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律分析： （1）房屋租赁合同场景下，承租人优先购买权中的“同等条件”涵盖价格、付款方式、付款时间等与第三人相当的条件，价格为市场交易价格。期限上，出租人通知后，承租人15日内未明确购买则视为放弃。 （2）按份共有人优先购买权规定中，其他共有人在同等条件下有优先购买权，同等条件综合各项交易因素。行使期限较为复杂，有约定从约定；无约定或不明的，依通知载明期间；通知未载明或期间短于15日的为15日；未通知的，知道同等条件起15日；无法确定知道同等条件的，共有份额权属转移之日起6个月。 提醒： 无论是房屋租赁还是按份共有场景，涉及优先购买权时，相关主体都要注意行使期限，及时主张自己的权利。

1.非法转租是承租人未经出租人同意将租赁物转租给第三人的行为，通常转租合同有效。若出租人在知晓或应知晓转租的六个月内未提异议，视为同意转租。 2.若出租人在六个月内提出异议，可解除与承租人的租赁合同。合同解除后，转租合同无法履行，承租人要对次承租人承担违约责任。 3.即便转租合同有效，次承租人造成租赁物损失的，由承租人负责赔偿。 建议：承租人转租前应先征得出租人的书面同意，避免非法转租带来的法律风险。次承租人在租赁时，应确认转租是否获得出租人同意，以保障自身权益。若发生纠纷，各方可协商解决，协商不成可通过法律途径处理。

（一）仔细研读租赁合同里房屋返还及验收的条款，做到心中有数。 （二）房东指出问题时，别慌，认真核实情况是否属实、合理。 （三）要是正常使用带来的轻微损耗，放心，按规定不用担责；但要是自己故意或因重大失误弄损坏了，就得负责维修或赔偿。 （四）要求房东拿出问题的具体证据，保持沟通。能协商好就签书面协议确定责任和解决办法。 （五）协商不成找居委会、街道办调解。若调解没用，房东起诉的话，积极应诉，备好支付租金记录、房屋原状照片等证据。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

法律分析： （1）当租赁合同清晰约定租客承担物业费，并且物业对此约定知情时，租客便产生了法定的缴纳物业费的义务。在这种情况下，若租客不履行义务，物业有权依据相关规定起诉租客。 （2）要是租赁合同没有约定物业费由租客承担，按照合同相对性原则，物业和业主签订了服务合同，业主就负有缴纳物业费的责任，物业一般应起诉业主。 （3）实践里，物业为行事方便及保障自身权益，可能先和租客沟通。若租客拒绝缴纳，物业可按合同起诉业主，之后业主可根据租赁合同向租客进行追偿。 提醒： 签订租赁合同时，应明确物业费承担问题。遇到物业纠纷，及时咨询以确定责任主体。

法律分析： （1）继续履行合同是常见的违约后果之一，出租方需按约提供房屋，承租方要依约使用并支付租金。 （2）当房屋出现损坏等情况时，违约方有责任采取补救措施来恢复原状。 （3）违约金按合同既定数额支付，不过不合理的违约金可经法定程序调整。 （4）违约导致对方产生损失时，违约方要给予赔偿，赔偿范围有明确界定。 （5）定金条款具有惩罚性，收受定金方与给付方违约会面临不同的定金处置方式。 提醒： 签订租房合同前仔细斟酌违约条款，发生违约情况及时保留证据，依实际选择协商、诉讼或仲裁解决。

法律分析： （1）证据材料的准备极为关键，其完整性直接影响诉讼成败。购房合同是确定双方权利义务的基础文件，付款凭证能证实履行了付款义务，开发商通知可明确约定交房时间，催告记录则显示积极主张自己的权利。 （2）管辖法院的确定遵循法律规定，房屋所在地基层法院管辖利于案件审理与执行，因其熟悉当地情况。 （3）起诉状是开启诉讼的重要文书，清晰准确地写明原被告信息、明确的诉讼请求以及详实的事实与理由，能让法院快速了解案件全貌。 （4）立案过程需严格依照法院要求，确保材料齐全规范，缴纳诉讼费是推进诉讼的必要步骤。 （5）庭审环节要充分准备，清晰陈述观点、合理出示证据，积极应对举证质证和辩论。 （6）对于判决结果，若不服要及时上诉，避免错过法定上诉期限。 提醒： 注意证据收集的及时性和有效性，诉讼请求要合理明确。建议咨询以进一步分析案情。

与中介签合同后想退房，需依具体情况处理。若因不可抗力或中介根本违约，像隐瞒房屋重大缺陷，可依法解除合同，不担责还能索赔；若不存在此类情况，单方退房构成违约，要按约定担责，如支付违约金。 1.查看合同条款，先了解合同中的违约和解除条款，和中介协商解决。若能证明退房有合理理由，如房屋质量影响居住安全，协商成功几率更大。 2.若协商不成，可收集证据，通过诉讼或仲裁途径解决。不过要考虑成本和时间。

法律分析： （1）租赁关系基于租赁合同确立，承租人与出租人有各自明确的权利义务。承租人按约付租金、合理使用租赁物；出租人交付适租的租赁物，二者权利义务独立。 （2）出租人的债务源于其个人或经营等，与租赁法律关系相互分离，通常承租人无需承担。 （3）特殊情形中，租赁财产抵押债务出现履行问题，影响的是承租人租赁权益，并非意味着承租人要承担出租人的债务。 （4）若承租人自愿为出租人债务提供担保，在符合相关担保规定时，需依约承担担保责任。 提醒： 承租人在租赁过程中，要留意租赁物是否存在抵押等潜在风险；若考虑为出租人债务担保，务必充分了解担保责任和风险。

1.购房合同和房产证名字不一致要分情况处理。若房产证名字比合同少，通常是部分人办理产权登记时放弃产权，一般无重大法律风险。 2.若房产证名字增多，可能是登记错误，需准备赠与协议、继承公证书等证明材料，向不动产登记机构申请更正登记。 3.要是因开发商失误造成不一致，要及时和开发商沟通，让其协助办理变更手续，提供正确材料重新申请登记。 4.涉及合同主体变更等情况，先与合同相对方协商，签订补充协议，然后携带相关文件到不动产登记机构办理产权变更。 5.若对处理流程不熟悉，可咨询律师或不动产登记机构。

（一）仔细查看租赁合同，明确其中关于提前退租的具体条款，按照约定的违约金数额或计算方式承担责任。 （二）要是合同没约定，主动与出租方沟通协商赔偿事宜，考虑出租方剩余租期租金收益减少及重新招租费用等损失。 （三）若因不可抗力等法定免责事由无法继续履行，及时收集并向出租方提供相关证据，以主张不承担违约责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。