二手房签了网签合同能否撤销

（一）若想让乡镇集体土地上房屋买卖合同有效，交易双方应确保是同一集体经济组织成员，且合同内容不违反法律法规强制性规定和公序良俗，以此保障宅基地使用权依法转让。 （二）若房屋在国有土地上建设，要确保房屋具备合法产权证明，且合同符合民事法律行为有效条件，这样合同通常能被认定有效。 （三）若非本集体经济组织成员，建议谨慎购买集体土地上房屋，以免合同被认定无效。 依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

（一）若案件适用简易程序，要做好在三个月内拿到判决的准备，若三个月内无法审结，可关注是否院长批准延长一个月。 （二）适用普通程序的案件，预期在六个月内出判决，期间留意法院是否因特殊情况申请延长审限。 （三）当存在公告、鉴定等情况，无需担心这些时间会计入审理期限。 （四）若不服一审判决上诉，等待二审判决时，按三个月的时间预期，同时关注特殊情况延长的可能性。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长一个月。第一百五十二条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。第一百八十三条规定，人民法院审理对判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。

（一）若合同对房东看房有约定，严格按约定执行，房东在约定外时间看房，租客可拒绝。 （二）合同未约定时，房东应提前通知并获租客同意，在合理时间以合理方式看房。若房东未提前通知或选在租客不方便时间，租客可拒绝。 （三）若房东出于合理目的（如房屋维修）且提前合理通知，租客无正当理由不应拒绝，否则可能违约。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。虽然此条主要针对房屋出卖，但可类比体现房东行使权利需合理通知租客的原则。

（一）开发商违约时，要保留好购房合同、催告证明、房屋质量检测报告、规划设计变更通知等能证明开发商违约的证据，按照合同里约定的通知方式和时间，书面告知开发商解除合同。 （二）政策法规变动时，收集好新政策文件以及能证明自己受政策影响失去购房资格或增加购房成本的材料，主动和开发商沟通协商，争取和平解除合同。 （三）不可抗力发生时，收集自然灾害等不可抗力的官方证明材料，比如气象报告、政府公告等，及时向开发商发出解除合同的通知。 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

（一）若要代签卖房合同，需获得被代理人书面授权委托，授权委托里要明确代理事项、权限和期限，并且被代理人要签名或盖章，这样代理人在授权范围内签的合同才有效。 （二）若没有授权委托就代签，这属于无权代理，合同效力待定。被代理人追认合同就有效，拒绝追认则对被代理人无效，善意相对人可要求代签人赔偿损失。 （三）若构成表见代理，也就是相对人有理由相信代签人有代理权，合同有效，被代理人要承担合同责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

（一）牢记诉讼时效期限。一般情况下，房屋租赁合同违约金诉讼时效是三年，从知道或应当知道权利受损和义务人时起算。若约定同一债务分期履行，从最后一期履行期限届满起算。 （二）注意最长保护期。自权利受损害之日超二十年，法院通常不保护，但特殊情况可申请延长。 （三）利用时效中断情形。在诉讼时效内，权利人向义务人提履行请求、义务人同意履行义务等会使时效中断，中断后时效重新计算。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

（一）证据收集方面要确保材料完整且真实有效，除购房合同、付款凭证、入住通知外，与开发商的沟通记录等也可作为证据。 （二）确定被告和管辖法院时，要准确核实开发商信息，避免被告主体错误，同时可提前了解房屋所在地基层法院的立案流程和要求。 （三）书写起诉状需清晰明确诉讼请求，违约金的计算方式和依据要合理准确，事实与理由部分要简洁明了且逻辑连贯。 （四）提交材料和缴费后，要及时跟进法院受理进度，开庭前做好充分准备，熟悉证据和相关法律规定。 （五）胜诉后开发商不履行判决，应在规定时间内尽快申请强制执行。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

（一）若订立合同存在重大误解，当事人应在知道或应当知道撤销事由之日起九十日内，向法院或仲裁机构请求撤销合同。 （二）遇到一方欺诈、第三人欺诈（对方知道或应当知道该欺诈行为）、一方或第三人胁迫、订立合同时显失公平这些情况，受损害方要在知道或应当知道撤销事由之日起一年内，请求法院或仲裁机构撤销合同。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百五十二条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权； （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

（一）仔细查看拍卖公告和相关文件，了解法院对房产产权状况的说明，若法院明知无房产证仍拍卖，按其指引操作。 （二）凭借法院给出的拍卖成交确认书、执行裁定书等司法文书，前往不动产登记机构申请办理产权登记，等待机构审查登记。 （三）要是因历史遗留问题无房产证，主动和登记机构沟通，按要求补充建房审批手续等材料。 （四）遇到原产权人不配合的状况，申请法院强制执行。 （五）全程密切跟进产权办理进度。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。法院的拍卖成交确认书和执行裁定书等司法文书即属于此类法律文书，可作为办理产权登记的依据。

（一）对于借名人，要确保自身行为合法合规，如实告知出名人借名买房的真实情况，按约定支付房款，避免实施虚构事实、隐瞒真相来骗取他人名义购房并非法占有财物的行为。 （二）对于出名人，应遵守借名买房的约定，不隐瞒房屋重大事实，不擅自处置房屋和侵吞房款，保障借名人的合法权益。 （三）双方在借名买房前，最好签订书面协议，明确各自的权利和义务，降低风险。 法律依据： 《中华人民共和国刑法》第二百六十六条规定，诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。

（一）对于逾期交付房屋，购房者应保留催告证据，如书面函件等，若合理期限后仍未交房，可按合同约定追究开发商违约责任。 （二）遇到房屋质量问题，先请专业机构检测，若主体结构质量不合格，可与开发商协商解除合同并索赔，协商不成可起诉。 （三）面对虚假宣传，购房者要收集好宣传资料等证据，可要求开发商承担违约责任或解除合同。 （四）若开发商擅自变更规划，购房者可依据合同约定，要求开发商恢复原状或给予合理补偿，协商无果可通过法律途径解决。 （五）针对逾期办理产权登记，购房者可催告开发商尽快办理，若超过一定期限仍未办理，可解除合同并要求赔偿。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（一）合同类证据方面，仔细查看租赁合同各项条款，确保其完整无遗漏，如有补充协议也要一并留存。 （二）租金支付证据上，转账记录要备注好租金支付的时间段，收据要让对方签字确认并注明收款用途。 （三）房屋状况证据，拍摄房屋照片和录像时要全面清晰，包括房屋各个角落及附属设施，维修凭证要包含维修项目、费用等详细信息。 （四）沟通记录证据，定期备份聊天记录、邮件、短信等，避免数据丢失。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条规定，证据包括： （一）当事人的陈述； （二）书证； （三）物证； （四）视听资料； （五）电子数据； （六）证人证言； （七）鉴定意见； （八）勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。