商品房买卖是否要式合同

法律分析： （1）因开发商问题，像未取得预售许可证、擅自变更规划，购房者有权利要求退还定金和房款，并且开发商还可能要承担违约责任。这是因为开发商的这些行为违反了相关规定，损害了购房者权益。 （2）若因购房者自身原因，比如个人反悔不想买了，定金一般不能退还。不过对于房款，购房者可以和开发商协商退还。因为定金具有担保合同履行的性质，购房者违约通常不能收回定金。 （3）若因不可归责于双方的事由，例如政策调整使购房者失去购房资格，购房者能要求退还定金和房款。这是由于双方都无过错，不应由购房者承担损失。 提醒：遇到购房定金和房款退还问题，要注意保留相关证据，不同情况解决方案有差异，建议咨询进一步分析。

购房遇欺诈销售，购房者可依法获赔偿。若开发商故意隐瞒未取得预售许可证明等欺诈情形致合同无效、被撤销或解除，购房者可要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，还能请求开发商承担不超已付购房款一倍的赔偿责任。法院确定具体赔偿数额时，会综合考量欺诈行为性质、程度及购房者损失等因素。如虚假宣传房屋配套设施使购房者遭受经济损失，除返还房款及利息、赔偿实际损失外，还可依情况支持不超已付购房款一倍的赔偿。 为应对此类情况，建议购房者：1.购房前仔细核查开发商相关证件，避免陷入欺诈陷阱。2.保留好购房过程中的各类证据，如宣传资料、合同等。3.遭遇欺诈销售及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

法律分析： （1）因开发商过错导致合同无法订立，像未取得预售许可证明、擅自变更规划设计等，购房者有权要求双倍返还定金，这是对开发商违约行为的惩罚，保障了购房者权益。 （2）因不可抗力等不可归责于双方的事由，如自然灾害、政策调整等致使合同无法签订，开发商应退还定金，因为双方对此均无过错。 （3）若因购房者自身原因不想购房，一般定金不予退还，但可与开发商协商，说明合理理由争取退还。 （4）若认购书对定金退还条件有特别约定，则按约定处理。协商不成时，购房者可收集相关证据，通过诉讼途径解决。 提醒：购房者签订认购书前要仔细阅读条款，了解定金退还条件。遇到问题先协商，协商不成及时收集证据维权，不同案情解决方案有别，可咨询进一步分析。

法律分析： （1）法院在审理借名买房纠纷时，会优先审查借名买房协议。若协议符合法律规定且不违背公序良俗，借名事实一般会被认定。 （2）若没有书面协议，实际出资情况成为重要考量因素。购房款支付凭证能有力证明实际出资人，这类人更易被认定为真实购房者。 （3）房屋使用情况也很关键。借名人若一直实际占有使用房屋，在主张权利时更具优势。 （4）当出名人将房屋转让给善意第三人并完成产权登记，借名人无法要求返还房屋，只能要求出名人赔偿损失。 （5）若借名买房是为规避限购政策等，法院可能判定借名协议无效，此时借名人仅能主张债权。 提醒：借名买房存在诸多法律风险，进行此类操作前务必谨慎。不同案情对应解决方案不同，建议咨询专业分析。

法律分析： （1）当购房合同有明确约定时，违约金数额按照合同确定。例如合同规定按房屋总价款的一定比例支付，就严格依照合同执行。这种明确约定能为双方在违约情况发生时提供清晰的赔偿标准，保障合同的可执行性。 （2）若合同未约定违约金，守约方有权要求违约方赔偿实际损失。实际损失涵盖直接损失和间接损失。直接损失可能是因违约方反悔，使守约方错过更好交易机会而产生的差价损失；间接损失则包含为交易支出的合理费用。不过，损失赔偿额有上限，不能超过违约方订立合同时可预见或应预见的违约可能造成的损失。 提醒： 签订购房合同应明确违约金条款。遇到违约纠纷且情况复杂时，建议咨询以分析。

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法律分析： （1）若因不可归责于买卖双方的事由，例如对合同条款里交付时间、装修标准等关键内容无法协商一致，最终合同未订立，依据相关规定，购房者可要求退还定金。 （2）若因购房者自身无端提高不合理要求，导致合同谈不拢，开发商有权不退还定金。 （3）若因开发商拒绝协商补充合理条款，致使合同无法达成，开发商需双倍返还定金。 （4）购房者收集与开发商协商过程的证据，如聊天记录、谈判纪要等，能证明合同谈不拢的原因，从而维护自身权益。 提醒： 购房时需明确合同谈不拢的责任归属，保存好协商证据。不同情况处理方式有别，建议咨询以具体分析。

法律分析： （1）私有房产被拆迁，回迁房归属原房屋所有权人。这是因为拆迁安置本质是对原房屋所有权的置换补偿，保障了原产权人的权益。 （2）公房被拆迁，承租人为被拆迁人，回迁房归属有多种情况。可能归承租人，也可能按当地政策和公房管理规定确定，不同地区规定不同，需具体分析。 （3）婚姻关系里，若被拆迁房是夫妻共同财产，回迁房通常也是共同财产；若为一方婚前财产，回迁房一般归该方，但某些情形下会考虑另一方贡献等因素合理分配。 提醒： 回迁房归属受多种因素影响，情况复杂。不同案情对应解决方案不同，建议咨询以进一步分析。

你好，我是杨律师。开发商拿生效判决书可以申请解除备案，或者申请法院执行。

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法律分析： （1）当房屋已过户给一方时，未获房屋的买受人可要求卖方承担违约责任，包括退还已付购房款与利息、赔偿损失。若合同约定了违约金，可按约定主张赔偿。 （2）若房屋未过户，各买受人均有要求继续履行合同的权利。法院会综合付款先后、是否合法占有房屋、合同成立先后等因素确定履行合同的买受人。 （3）未取得房屋的买受人可解除合同，要求卖方返还购房款并赔偿损失，损失赔偿含合同履行后可获得的利益。 （4）若卖方存在欺诈行为，买受人可要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 提醒：买房遇到一房多卖情况较复杂，不同案情解决方案不同，建议咨询专业人士进一步分析。

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