商铺到时,原承租人已搬离但不配合注销或转移该铺名下的营业执照,而原租赁合同上未注明营业执照等事项.新承租人又急于办营业执照,作为房东该怎样与原承租人和新承租人沟通?特别需要注意些什么以达到房东损失最小

违约金是指由当事人不履行或不完全履行合同义务时，按照商定或法律限定应向守约方支付的肯定数额的货币或肯定价值的财物，司法实践中常见的即为金钱给付。违约金通常有两种分类方法，一是按违约金的产生依据分为法定违约金和商定违约金;一是按照违约金的功效分为惩罚性违约金和赔偿性违约金。那么，租赁合同案件中的违约金是哪类违约金呢?
　　
一、租赁合同中的违约金隶属商定违约金
　　根据违约金产生的依据，违约金可分为商定违约金和法定违约金。
　　商定违约金是由当事人在合同中自行商量商定的违约方向守约方支付的违约金，这是司法实践中最普遍的违约金形式。《民法通则》第112条限定，当事人能够在合同中商定，一方违背合同时，向另一方支付肯定数额的违约金;也能够在合同中商定对于违背合同而产生的损失赔偿额的计量方法;《合同法》第114条限定，当事人能够商定一方违约时应当根据违约情况向另一方支付肯定数额的违约金，也能够商定因违约产生的损失赔偿额的计量方法。
　　法定违约金是指由法律法规直接限定的固定比率或数额的违约金。法定违约金能够说是计划经济时代的产物。《合同法》颁布之前，《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》(均已废止)中对法定违约金有过商定。之后被认为法定违约金是逾期付款违约金，其法律依据是最高法院《关于逾期付款违约金应当按照何种准则计量问题的批复》以及最高法院关于修改《关于逾期付款违约金应当按照何种准则计量问题的批复》的批复两个文件。批复限定：“对于合同当事人无商定逾期付款违约金准则的，人民法院能够参照中国人民银行限定的金融组织计收逾期借贷息金的准则计量逾期付款违约金。中国人民银行调整金融组织计收逾期借贷息金的准则时，人民法院能够相应调整计量逾期付款违约金的计量准则。”
　　但是，随着人们法律意识增强以及《合同法》及相关解释的出台，对于违约方的制裁和守约方损失的救济逐渐完善。司法实践中，法定违约金已基本名存实亡(本文之后的违约金是在商定违约金的概念上展开)。
　　房屋租赁合同案件中的违约金是当事人签订租赁合同时为保证合同有效顺手履行，而在租赁合同中明确商定的一方违背租赁合同义务时而应当向守约方支付的肯定数额或肯定计量方法的金钱赔偿，隶属商定违约金。因此在房屋租赁合同纷争案件中，当事人主张违约金的，两方应当在合同中有明确的商定，否则当事人只能按照要求违约方赔偿违约损失，而不能主张违约金。
　　
二、租赁合同中的违约金兼具惩罚性和赔偿性
　　根据功效来分，违约金分为赔偿性违约金和惩罚性违约金。从理论上讲，惩罚性违约金是指按照法律限定或合同两方商定，当事人违约时应就其违约做法向守约方支付的肯定金额的金钱赔偿，该违约金是对违约做法的惩罚，不影响违约方另行赔偿其违约做法给守约方导致的损失。赔偿性违约金是指按照法律限定或合同两方商定，违约方违约时就其违约做法给守约方导致的损失向守约方支付的肯定数额金钱，该违约金是对违约损失所做的赔偿。
　　《合同法》在第114条对违约金问题分三款作了限定，该条第一款和第三款限定的是当事人能够商定一方违约时应当根据违约事实(包括迟延履行)向另一方支付违约金。该条第二款限定：“商定的违约金低于导致的损失的，当事人能够请求人民法院或者仲裁组织予以增加;商定的违约金过分高于导致的损失的，当事人能够请求人民法院或者仲裁组织予以适当减少。”
　　联盟该款限定能够看出，《合同法》限定的违约金是具有双重属性的。
首先《合同法》限定的违约金以违约做法给守约方导致的违约损失为基础，侧重赔偿性，如果商定违约金低于守约方的事实上损失，守约方能够要求增加违约金的数额，以保证损失的以赔偿;
其次《合同法》限定的违约金具有惩罚性，违约金的数额并不局限于守约方的事实上损失，即使守约方无损失或者违约金的数额超出守约方的违约损失，如果超出数额不是太高，法律并不干涉。
　　最高法院《合同法》解释(二)在第27、28、29条又对怎样启动违约金调整的流程以及以什么准则增加和降低违约金的问题进行了限定，但坚决了赔偿性和惩罚性并用的原则。如第28条限定，当事人依照合同法第114条第二款的限定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超出事实上损失额为限。但在第29条限定，当事人主张商定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以事实上损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的犯错程度以及预期利益等综合因素，根据平等原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人商定的违约金超出导致损失的百分之三十的，通常能够认定为合同法第114条第二款限定的“过分高于导致的损失”。
　　根据《合同法》及相关司法解释的限定能够看出，处置违约金问题时，应注意贯彻违约金赔偿性和惩罚性并存的双重属性。在合同中设定违约金的两方当事人，其目的是为了督促另一方积极履行合同，同时也提高另一方缔约、履约的信心和积极性，而并非为了追求另一方出现违约的机会，从而得到违约金所带来的利益。
　　在大多数出现违约职责的场合，当事人违约往往是因为履约超出合法成本或者违约收益大于履约预期收益的情况下，选择违约承受违约职责的。如果法律使守约方得到完全赔偿，违约方在支付损害赔偿金后有利可取，相对社会整体来说，并无弊害。当然，对于惩罚性违约金的设定，在合同的达到经过中及督促两方如约履行时，能够起到相当大的促进与保证作用。
　　过于坚决适用惩罚性违约金对违约方进行处罚，使违约成本高于非违约方遭到的事实上损失，确实能够保证守约方的利益，但同时可能诱使潜在的非违约方挑起违约诉讼从中获益，不利于社会整体收益的提高。因此，本着诚实信用和追求社会整体利益的最大化的原则，坚决以赔偿为主，适当惩罚为辅的违约金定性是较为妥当的，处置房屋租赁合同中的违约金也应当予以贯彻。