司法实践中，出名人受利益之驱使，将登记在自己名下的房屋出卖给第三人，此时法律效果如何?对此，存在三种不同观点：一为有权处分说。该说认为，为强化不动产登记的公示力，形式上权利人处分该不动产，即使违背借名登记合同之约定，仍属有权处分，无需再考虑受让人是善意还是恶意。另外，借名人既然选择将自己购买房屋登记于其他人名义，故应承担房屋被无权处分的风险。二为无权处分说。该说认为，登记名义人虽为形式上所有权，但真正所有权人仍属借名人，故登记名义人处分不动产，构成无权处分。买受人能否取得不动产所有权，应视其是否知道借名登记关系，如知情，则无善意取得适用之余地;反之，则适用善意取得，买受人取得不动产所有权。三为折中说。该说认为，实际登记人出卖该不动产虽属有权处分，但在买受人恶意之情形，则按照无权处分处理。
对此，应采无权处分说为宜。
首先，当事人是否属于有权处分，应当依据其是否取得相应的处分权能，而与相对人善意或恶意无关，因此折中说并不妥当。
其次，当事人签订借名购房合同，一般都会约定借名人为真正的所有权人，出名人不得擅自转让该房屋，即禁止转让的约定，实际上剥夺了出名人的处分权能。即使当事人未作出此种约定，也应当通过契约的补充解释而加以判断，即以当事人在合同中所作的价值判断为出发点，基于诚信原则并斟酌交易习惯而假设当事人的意思。在借名购房合同中，借名人仅欲假借他人之名进行房屋登记，并无向出名人让渡处分权能的意思。因此，出名人虽形式上登记为所有权人，但借名人才是真正的所有权人。
最后，根据有权处分说，即使受让人主观上为恶意，其仍可取得所有权，借名人无权向受让人主张权利，仅得向出名人请求违约损害或根据不当得利请求获利之返还。借名人虽借他人名义进行登记，但因此承担如此巨大风险，实则有悖比例原则。受让人明知出名人不是所有权人，仍为购买，其应当承担无权处分的相应后果。另外，采取无权处分说，也无碍于交易安全，因为善意的买受人可以通过善意取得获得所有权。
2020-06-19 21:35:55 回复
