[律师回复] 一、是否可以起诉 可以起诉。开发商未按照合同约定的2021年底交房，已经构成违约，购房者有权向法院起诉主张权利3。 二、起诉前的准备工作 （一）收集证据 购房合同：这是证明双方购房关系及约定交房时间等重要条款的关键证据4。 购房款发票：证明购房者已经履行了付款义务4。 开发商逾期交房的证据：例如可以收集工程停工的照片、视频，或者相关部门出具的关于该项目停工的文件等，用以证明开发商逾期交房的事实4。 （二）写起诉书 明确原告与被告信息 原告：购房者本人，需写明姓名、性别、年龄、住址等基本信息。 被告：开发商，要写清楚开发商的公司名称、法定代表人姓名、地址等信息。 阐述诉讼请求 要求开发商承担违约责任，如按照合同约定支付违约金。 可以请求解除购房合同（如果符合解除合同的条件），并要求开发商退还已支付的购房款及相应利息等。 陈述事实与理由 说明购房合同签订的情况，包括合同约定的交房时间是2021年底。 强调至今仍未交房的事实，以及该情况对自己造成的损失和影响等。 三、起诉流程 （一）确定法院管辖权 一般是向房屋所在地的基层人民法院起诉。因为不动产纠纷，通常由不动产所在地法院管辖。 （二）向法院起诉 提交准备好的起诉书和证据材料。 （三）缴纳诉讼费用 法院受理案件后，会按照要求通知购房者预先缴纳诉讼费用，之后等待法院安排案件审理。

[律师回复] 可先收集证据证明房产实际价值远高于拍卖价，然后向法院提出执行异议，要求重新评估或纠正拍卖结果。若不行，可考虑对债务人提起诉讼追偿差价损失。

[律师回复] 您遇到了一个关于楼房转让名额的问题，即对方在签订了转让协议后反悔，不愿意继续履行协议。在这种情况下，您可以参考以下步骤来处理这个问题： 1. 尝试协商解决 首先，您可以尝试与对方进行协商，了解其反悔的原因，并尝试寻求妥善解决的方法。协商是最简单、最经济的解决争议的方式，可以避免繁琐的法律诉讼程序。 2. 查看协议内容 查看您与对方签订的转让协议，看看其中是否有违约条款。如果有违约条款，您可以根据协议中的规定要求对方承担违约责任。例如，协议中可能规定了违约金的数额或者计算方式。 3. 收集证据 收集与转让协议相关的所有证据，包括协议文本、付款凭证、通信记录等。这些证据将在后续的法律程序中起到重要作用。 4. 咨询专业律师 如果您与对方无法通过协商解决问题，建议您咨询专业的律师。律师可以帮助您分析案件的法律关系，提供专业的法律意见，并指导您如何通过法律途径解决问题。 5. 提起诉讼 如果协商和调解都无法解决问题，您可以考虑向法院提起诉讼，要求对方履行转让协议或者赔偿您的损失。在诉讼过程中，法院会根据双方提供的证据和法律规定作出判决。 6. 仲裁 如果双方在转让协议中约定了仲裁条款，可以选择通过仲裁来解决争议。仲裁是一种相对快速、经济的解决争议的方式，可以避免繁琐的法律诉讼程序。 参考资料 根据搜索结果，类似的案例在法律实践中较为常见。例如，搜索结果1提到，签订房屋买卖协议后反悔的，可以通过协商或者诉讼的方式解决问题。此外，搜索结果2提到，安置房名额转让协议是有效的，如果对方反悔，可以通过法律途径解决问题。 综上所述，您可以尝试与对方协商解决，如果协商不成，可以咨询专业律师并通过法律途径解决问题。希望这些建议对您有所帮助。

[律师回复] 对于未装修入住的房子，物业仍然有权收取物业费。这是因为物业管理公司提供的服务是一种公共服务，即使业主没有实际在小区内居住，物业管理公司对于小区内的保洁、保安、绿化、房屋及公共设施设备的维修、保养等日常管理工作已经展开，并未因此而减少工作量和费用支出。因此，业主需要按照合同约定支付物业费。 不过，也有一些地方政策规定，对于未入住的空置房，物业费可以适当减免。因此，具体情况还需要根据您所在地区的相关政策和物业服务合同的约定来确定。如果您对物业费的收取有异议，可以与物业公司进行沟通，或者咨询相关法律专业人士的意见。

[律师回复] 老旧房屋漏水的责任划分需要根据具体情况来确定。根据搜索结果，以下是几种可能的责任划分方式： 1. 开发商的责任 如果房屋在保修期内，且漏水不是因为人为原因造成的，那么开发商需要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，而给排水管道的保修期为2年1。 2. 物业的责任 如果漏水是由于物业在管理和维护过程中存在疏忽，例如没有及时清理公共管道或没有制止违法装修行为，那么物业需要承担责任。根据《物业管理条例》第三十五条，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任3。 3. 业主的责任 如果漏水是由于业主自身的使用或装修不当造成的，那么业主需要自行承担修复责任。例如，如果业主在装修过程中破坏了防水层，导致房屋漏水，那么业主需要自行修复防水层2。 4. 公平责任 对于已过保修期的房屋，如果各方当事人均无过错（或无证据证明其过错），例如因防水层自然老化导致的漏水，那么维修费用通常由当事人分担，一般为一人一半1。 总结 老旧房屋漏水的责任划分需要根据具体情况来确定。如果房屋在保修期内，开发商需要承担责任；如果漏水是由于物业的疏忽造成的，物业需要承担责任；如果漏水是由于业主自身的使用或装修不当造成的，业主需要自行承担修复责任。对于已过保修期且各方均无过错的情况，维修费用通常由当事人分担。希望上述信息能够帮助您更好地理解和处理老旧房屋漏水的责任划分问题。

[律师回复] 离婚时将住房公积金贷款房产过户给女方的方法 办理流程 离婚时将住房公积金贷款房产过户给女方，主要可以通过以下几种方式进行： 房产析产 办理方式：到公证处办理房产公证后，一方继续使用原按揭人的银行卡缴纳贷款1。 所需材料：双方身份证、户口本、离婚证、经过公证的离异协议以及房产证、契税证、土地证1。 房屋买卖 办理方式：通过正常买卖流程过户，重新缴纳评估费用1。 所需材料：身份证、离婚证明材料、房产证、房产权登记申请书、房产买卖契约、房产买卖申请审批表2。 清偿贷款后过户 办理方式：先付清银行贷款之后，由离婚的双方当事人共同申请办理夫妻离婚房屋所属权登记手续，并根据相关规定由被过户方继续缴纳按揭4。 注意事项 法律规定 根据我国《婚姻法》及其司法解释的规定，离婚时未取得房屋产权证的且双方有争议解决不了的，应当根据实际情况判4。 银行贷款处理 由于转按揭手续非常麻烦，目前多数银行已经停办此项业务。因此，通常情况下，按揭房要过户必须先付清贷款1。 财产分割原则 夫妻离婚涉及房屋转移的，一般由双方共同申请登记，双方就财产达成协议到民政部门办理就可以了，但一定要及时办理房产过户手续4。 具体操作步骤 还清贷款 步骤：首先还清房子的贷款4。 注意事项：确保无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭等条件6。 申请过户 步骤：向房产部门申请过户，提交相关资料，房产部门审核资料无误后办理过户登记，并发放产权证书4。 变更按揭义务人 步骤：持所需证件去借贷银行办理按揭义务人变更手续4。 相关法律依据 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》之第十一条明确规定了，婚姻关系存续期间男女双方实际取得或应当取得的住房公积金属于夫妻共同财产2。 通过上述步骤和法律依据，您可以有效地处理离婚时住房公积金贷款房产的过户问题，确保双方的权益得到合理保护。建议在实际操作中咨询专业律师，以确保流程的合法性和有效性。

[律师回复] 房屋产权证书的重要性 房产证是对该房产拥有所有权的法定证明，它是进行房产交易的基础。没有房产证的房屋存在没有产权证明的障碍，不能依法登记办理房产证变更登记手续4。因此，在考虑购买没有房产证的二手房时，首先需要评估这一关键因素带来的风险。 法律风险 买卖合同无效的风险：没有房产证的二手房买卖合同可能面临无效的风险3。 权属变更登记的不确定性：房屋的交付时间和权属变更登记时间都不确定，这增加了交易的不可预见性3。 经济风险 房屋质量难以保证：没有房产证的二手房，其质量难以得到有效保证，可能存在隐患3。 一房二卖的风险：没有房产证的二手房买卖无法办理预告登记，容易发生一房二卖的情况，一旦房价上涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人3。 购买建议及注意事项 调查房产证办理情况 在决定购买前，务必详细调查房产证的办理情况。了解为什么房产证尚未办理下来，是否存在可以解决的法律障碍或其他问题1。 选择可靠的中介机构 通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待交易即将形成时，再同原房主签订。选择有实力、讲信誉的中介公司，确保交易过程的安全性和合法性3。 明确合同条款 在签订购房合同时，应明确约定房屋的交付时间、权属变更登记时间、违约责任等重要条款。同时，要注意合同中是否有关于违约责任的约定是否明确，以及是否包含合理的补偿措施3。 注意房屋的实际状况 在购买前，实地检查房屋的实际状况，包括装修质量、设施设备等。确保房屋的实际状况与卖方描述的一致，避免因信息不对称而产生纠纷2。 考虑资金安排 购买没有房产证的二手房可能会面临资金安排的困难。确保自己有足够的资金支付房款，并考虑到未来可能出现的产权纠纷和相关费用2。 综上所述，购买装修过且住过的二手房存在一定的风险，但通过充分的调查和谨慎的操作，可以在一定程度上降低这些风险。建议在做出购买决定前，咨询专业律师或法律顾问的意见。

[律师回复] 合同纠纷，还是定金问题？你要详细说你的问题