上诉人周XX与上诉人秦安县农村信用合作联社（以下简称秦安XX）房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审原告、反诉被告）周XX，男，汉族，1968年9月26日出生，甘肃省秦安县人，住该县兴国镇。

委托代理人高XX，甘肃省天水市法律援助中心民进工作站法律工作者。

上诉人（原审被告、反诉原告）秦安县农村信用合作联社，住所地秦安县成纪大道。

法定代表人汝XX，该社理事长。

委托代理人辛XX，甘肃鑫盾律师事务所律师。

委托代理人张天俊，甘肃鑫盾律师事务所律师。

上诉人周XX与上诉人秦安县农村信用合作联社（以下简称秦安XX）房屋租赁合同纠纷一案，秦安县人民法院作出（2010）秦民初字第406号民事判决后，周XX与秦安XX均不服，提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周XX及其委托代理人高XX，上诉人秦安XX的委托代理人辛XX、张天俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2007年9月1日，周XX与秦安XX下属企业秦安县XX签订了《房屋租赁合同》，约定：秦安XX将自己所有的位于秦安县兴国镇成纪大道XX办公楼一楼的铺面，建筑面积78平方米，以年租金15000元出租给周XX使用，租期一年，从2007年9月1日至2008年8月31日。合同签订后，周XX按约交清了一年的租金15000元，秦安XX将铺面交付给周XX经营特种装饰玻璃业务。合同届满后，双方再未续签书面的房屋租赁合同，周XX继续使用铺面，秦安XX收取租金，以不定期合同形式双方依原约定各自履行权利义务，周XX对2010年4月以前的租金已交清。2010年6月1日，秦安XX以自用铺面为由向周XX口头通知搬出铺面，终止《房屋租赁合同》。同月9日秦安XX派人开始施工，砸掉了周XX所租铺面前的台阶，10日，用架管在周XX承租铺面门前搭架，用架板堵住了周XX经营的铺面门，11日停止周XX铺面的用电并取走了周XX的价值1395元的广告牌一块。此后，周XX所承租的铺面因被秦安XX搭设的架板堵封而停止营业。周XX多次找秦安XX协商解决未果，2010年7月28日周XX向法院起诉，请求判令秦安XX承担因侵权给其造成的经济损失92850元，赔偿价值1395元的广告牌一块，拆除铺面门前所搭钢管与架板，并按协议约定给出相应的搬出时间。秦安XX要求驳回周XX的诉讼请求并提出反诉，请求判令周XX立即搬出铺面，交清2010年5月以后至铺面交付时的租金。审理中，一审法院组织双方调解，虽未达成一致，但秦安XX于2010年10月16日自行拆除了搭建在铺面门前的钢管与架板。周XX于次日开始该铺面的正常营业。

原审法院认为，双方当事人于2007年9月1日签定为期一年的房屋租赁合同内容真实，形式合法，是双方真实意思的表示，具有法律效力。该合同期限届满后，双方再未签订书面合同，周XX继续使用铺面，秦安XX继续收取租金，双方形成不定期租赁合同关系，双方均有权随时解除合同。2010年6月1日，秦安XX以自用铺面为由要求周XX搬出铺面，终止合同，符合法律规定，但依照合同约定及对等原则，解除合同时应给予周XX二个月的搬迁期限，而秦安XX在通知后不久，即封堵铺面，切断电源属违约行为，具有一定过错，周XX有权选择要求其承担违约责任或承担侵权责任。但周XX要求赔偿92865元的请求，因举证不足，应根据损害行为酌情赔偿为宜。故对周XX的部分诉讼请求应予支持。因自通知之日双方已终止了合同，秦安XX反诉要求周XX搬出铺面的请求符合有关法律规定，应予支持。至于秦安XX反诉要求由周XX支付2010年5月至铺面交付时房屋租金的请求，亦符合法律规定，应予支持。但在2010年6月10日到同年的10月16日之间，由于秦安XX的违约侵权行为导致周XX的铺面无法经营，这段时间的房租不应由周XX承担。对于秦安XX认为在2010年4月份已经通知周XX搬出的主张，因举证不足，不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条第一款、第一百三十四条一款(七)项，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：1.由秦安XX赔偿周XX经济损失18000元，广告牌损失1395元，共计人民币19395元。自判决生效之日起15日内一次性付清；2.由周XX自判决生效后15日内搬出秦安XX所有的涉案铺面，并将铺面交付给秦安XX；3.由周XX自判决生效之日起15日内一次性交清秦安XX使用铺面期间的租金(期限为2010年5月1日到同年6月9日和2010年10月17日到铺面交付之日，租金按每年15000元计算)。本诉案件受理费2121元，由秦安XX承担；反诉案件受理费1060.5元，由周XX承担。

周XX不服上述判决，提出上诉称，我遭受到秦安XX侵权后，损失惨重，一审法院判决偏袒对方，显失公平，请求：依法改判秦安县人民法院(2010)秦民初字第406号民事判决，支持我方诉讼请求，并由秦安XX承担本案全部诉讼费用。

秦安XX不服上述判决，上诉称：1、原审判决部分事实认定错误。一是认定“我社于2010年6月1日向周XX送达解除房屋租赁合同的通知”错误。我社工作人员李XX、李XX出庭证明他们于2010年3月20日向周XX口头送达了解除租赁合同和要求交纳2010年1—4月房租的通知，且周XX以往是按年缴纳租金，而2010年5月7日却例外缴纳了2010年1—4月的租金；二是认定“我社封堵铺面，属违约行为，具有一定过错，应承担违约或侵权责任”错误。我社并没有故意封堵铺面，而是在解除合同之后对自己所有的铺面进行装修，又哪来侵权之说。三是认定“我社取走了周XX的广告牌一块”错误。这只是周XX的一面之词，没有相应的证据支持。四是判令我社赔偿周XX经济损失18000元和广告牌损失1395元没有事实根据。一审判决既然认定周XX要求赔偿的请求举证不足，就应根据《证据规则》的规定驳回其诉讼请求。2、原审判决适用法律错误。如前所述，一审判决部分事实错误，据此事实而适用的《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国合同法》的相关条款也是错误的。我社既没有违约行为，也无侵权行为，不应该承担所谓的损失，相反，在我社依法解除房屋租赁合同后，周XX拒不交回房屋的行为，侵犯了我社对房屋所享有的占有权、使用权、收益权和处分权，故请求撤销一审判决第一项由我社赔偿周XX损失的判项和第三项关于租金的判项，判令周XX承担2010年5月1日至交回铺面之日的全部租金和房屋占用费（按每年15000元计算）；判令周XX赔偿我社损失5万元，由周XX承担诉讼费。

经二审审理查明：自秦安XX2010年6月9日装修至同年10月16日自行拆除搭建在涉案铺面门前钢管与架板期间，周XX铺面因电动卷闸门供电问题而未能营业。2010年7月21日，秦安XX委托甘肃鑫盾律师事务所向周XX发出律师函，要求周XX在2010年7月26日前将房屋及场地清理结束，交还钥匙，逾期将启动司法程序。周XX在接到该函后，即发出答复函说明律师函所述内容不实，要求合法、公正、及时解决问题。其余事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。

本院认为，本案中双方的争议焦点为：1、秦安XX通知周XX解除合同的具体时间是什么时候？2、秦安XX在解除合同的过程中有无违约行为？自行装修房屋的行为是否对周XX造成损失？3、秦安XX要求周XX支付2010年5月至交付房屋时租金和房屋使用费的请求能否成立？

1.关于秦安XX何时通知周XX解除合同的问题。

周XX与秦安XX签订的《房屋租赁合同》届满后，双方虽再未签订书面合同，但双方仍按原合同履行义务和享受权利，应为不定期租赁合同。根据法律规定，秦安XX有权解除房屋租赁合同，但其应给周XX合理的腾房期限。秦安XX称其于2010年3、4月起多次口头通知周XX搬出租赁房屋，终止合同，但由于证明此事实的证人系其内部员工，与其有利害关系，且周XX不认可，而秦安XX又无其他证据相印证，故秦安XX此项主张不能成立。租金的交纳与解除合同并无关联性，即周XX交纳2010年前4个月租金的行为不能当然证明是秦安XX通知解除合同的结果，两者关系不具有唯一性，故应按周XX认可的2010年6月1日认定通知解除合同的时间。

2、秦安XX在解除合同的过程中有无违约行为，自行装修房屋的行为是否对周XX造成损失的问题。

秦安XX于2010年6月1日通知解除合同，同月9日即派人施工砸掉周XX所租铺面前的台阶，10日，在该铺面前搭架，用架板堵挡了周XX经营的铺面门，对涉案房屋断电、装修，但未能给予周XX合理腾房期限，因此秦安XX行为不符合相关法律规定，已构成违约。因电动卷闸门供电问题，周XX在2010年6月9日至10月16日之间未营业，故其有权在一审中提出要求秦安XX赔偿2010年6月、7月损失的请求，但周XX关于损失部分的依据并不完全符合法律规定，其将营业额和房屋租金、工人工资、税金等项目并列重复计算明显不当；广告牌也确实是因秦安XX装修而被拆除，秦安XX应承担违约责任，赔偿因其装修行为给周XX造成的相应损失，但周XX所举证据无法准确证明其损失数额，考虑到其损失客观存在，一审法院酌情判处并无不当。

3.关于秦安XX要求周XX支付2010年5月至交付房屋时租金和房屋使用费的问题。

秦安XX解除合同行为不符合法律规定，应承担违约责任，但其违约行为不影响收取租金及房屋使用费的权利。因秦安XX的装修及断电行为，2010年6月9日至同年10月16日周XX并未营业，一审判决周XX不承担此期间房屋租金适当。关于周XX提出因卷闸门供电问题无法营业，导致损失一直在扩大的问题，因周XX一审诉讼请求为要求秦安XX赔偿2010年6月、7月损失，而本案只能根据当事人诉讼请求进行审理，故对其诉讼请求以外的部分本案不予涉及。庭审中周XX认可关于卷闸门供电问题其只找过李XX，但并未采取积极向秦安XX反映问题等有效措施将损失减少到最低限度，因此上诉人周XX实际上对此问题持放任态度，在秦安XX拆除店铺前钢管与架板，相邻店铺正常营业后，周XX仍无主动搬出涉案铺面的表示，亦未积极采取适当措施解决纠纷或防止损失扩大，客观上造成了涉案店铺被占用，因此，即使周XX未能正常经营，其也应承担涉案房屋租赁合同解除前后租金及逾期腾房占有使用费。一审判决第三项判决将周XX承担占用铺面期间的费用表述为“租金”，实质上已经包含了租金及逾期腾房占有使用费，故该判项不再调整。

对于秦安XX要求周XX赔偿5万元损失问题，因其一审反诉时未提出，故二审不予处理。

综上，秦安XX虽有权解除合同，但其未给承租人合理的腾房期限，且自行装修房屋致使周XX在应该腾房的合理期限内无法正常经营，秦安XX应承担违约责任。因其解除合同的意思表示已随通知到达周XX，双方租赁关系应予解除，秦安XX有权收回房屋，周XX负有归还房屋的义务，依法应承担2010年5月1日到同年6月9日的租金及自2010年10月17日到铺面交付之日以原租金计算的房屋占有使用费。本案为当事人在履行房屋租赁合同过程中产生的纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》进行判处，一审判决虽在法律依据方面存在适用《中华人民共和国侵权责任法》不当等问题，但认定事实基本清楚，判处结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3181.5元，双方当事人均已预交，由周XX承担50%，即1590.75元；秦安县农村信用合作联社承担50%，即1590.75元。双方当事人多交部分案件受理费退回。

本判决为终审判决。

审　判　长　　卢XX

代理审判员　　李虓晖

代理审判员　　朱XX

书　记　员　　介XX