广州市越秀区第三土地房屋管理XX与余XX租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：余XX。

委托代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三土地房屋管理XX，住所地广州市越秀区。

法定代表人：梁X，该所所长。

委托代理人：郑XX，该所职员。

委托代理人：劳XX，该所职员。

上诉人余XX因与被上诉人广州市越秀区第三土地房屋管理XX（以下简称越秀第三房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

经原审法院审理查明：2012年5月24日，越秀第三房管所（出租人，甲方）与余XX（承租人，乙方）签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，其中载明：甲方同意将坐落在越秀区XX1609部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积27.71平方米。租赁期限从2012年4月1日至2014年6月30日，月租金额117.4元。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。乙方同意并确认下列事项：本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理。本合同履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向人民法院提请诉讼解决等。上述合同已于2012年6月14日经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局登记备案。

2014年5月21日，越秀第三房管所以EMS的方式向余XX（地址：广州市XX1609房）邮寄了《关于收回房屋的通知》，邮件号码106××××5208，该通知载明：余XX：你是我所农林下路0039号1609的承租人。经查，你已拥有自有产权住房，不符合《广东省公有房产管理条例》的规定。现我所决定自通知送达之日起与你终止租赁关系，收回上址房屋。请你于2014年5月26日前，将上址房屋交回我所，并办理退租手续。否则我所将通过法律途径收回房屋，并自通知送达之日起，按2013年广州市房屋租金参考价的标准，收取房屋使用费等。越秀第三房管所提交的电子邮件查询资料显示，该邮件于2014年5月21日投递并签收。

越秀第三房管所为证明余XX在本市有其他住房，向原审法院提交了：1、《直管房承租人情况申报表》，载明：承租直管房地址：广州市越秀区XX；管理单位越秀区第三房管所；承租人姓名余XX，性别男，工作单位广州广日电梯工业公司；承租人毛X，性别女，工作单位从化市江浦街社区卫生服务站；承租人单位证明及意见：承租人参加房改购房情况（售房单位、地址及建筑面积）：无；是否参加货币补差或货币房屋补贴：无；其他房屋租“凭”情况（出租人，地址及使用面积）：无，下面加盖“广州广日电梯工业有限公司”公章，并注明日期2012年1月18日；配偶单位证明及意见：配偶参加房改购房情况（售房单位、地址及建筑面积）：无；是否参加货币补差或货币房屋补贴：无；其他房屋租“凭”情况（出租人，地址及使用面积）：无；下面加盖从化市江埔街社区卫生服务中心公章，并注明日期“2011年12月20日”。2、3张从化市国土资源和房屋管理局综合档案室于2014年11月17日出具的《房地产发证档案查询证明》和1张广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2014年11月13日出具的《房地产权情况证明》，分别载明：房屋坐落从化市街口街凤仪东XX701房，名称毛X，权利证号第011XXXX8504号，占有份额全部，建筑面积115平方米，登记日期2014年7月1日；房屋坐落从化市江浦街港湾路18号4幢704房，名称毛X和余某，权利证号011XXXX8505号，各占50%份额，建筑面积142.78平方米，登记日期2014年7月1日；房屋坐落从化市街口镇河东南XX601房，名称毛X，权利证号XXX号，占有份额全部，建筑面积85.70平方米，登记日期2003年3月24日；房屋坐落番禺区大石街富丽家园东发楼西XX601房，权属人毛X，产权证号021XXXX7727，占有份额全部，建筑面积51.50平方米，发证日期2014年6月24日。余XX对证据1无异议，称证据2所举的四份证据产权人均为案外人毛X，而在越秀第三房管所起诉前其已与前妻离婚，其前妻有任何房产与本案无关。

余XX为证明其名下无房产，向原审法院提交了广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，证实余XX名下查无房产情况记录。越秀第三房管所称对该证据真实性无异议。余XX为证明其回迁至涉案房屋后对该房屋进行了装修，向原审法院提交了：1、广州市创成装饰材料有限公司于2012年2月24日出具的《房屋装修合同》（载明：御东和府北塔1609户型专供套餐价：39300元）；2、广州市创成装饰材料有限公司于2012年5月31日向余XX开具的装修费发票35827.43元；3、广州燃气集团有限公司于2012年5月24日出具的不锈钢波纹管暗埋安装费1237元。越秀第三房管所对上述证据真实性无异议，但称与本案无关。余XX为证明其离婚的事实，向原审法院提交了《离婚证》，载明：姓名余XX，性别男，出生日期1964年11月14日；姓名毛X，性别女，出生日期1975年5月7日；登记日期2014年7月7日；离婚证字号D440184XXXX000475。越秀第三房管所对该证据的真实性没异议，但与本案无关。

越秀第三房管所于2014年11月10日提起本案诉讼，请求判令：1、余XX户将广州市越秀区XX1609房腾空交还越秀第三房管所，余XX及同住人员迁出上述房屋；2、余XX向越秀第三房管所支付2014年7月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费（参照2013年广州市房屋租金参考价的标准，48元／平方米·月×40.7339平方米=1955.2元）。

余XX答辩称，不同意越秀第三房管所的诉讼请求。

庭审中越秀第三房管所、余XX双方共同确认，越秀第三房管所按照117.4元／月的合同标准向两余XX收取租金至2014年11月30日。余XX表示涉案房屋现由其独自使用，余XX在广州市天河区一家电梯公司做质量管理工作，月收入水平在3500元左右。

另，庭审中，原审法院询问余XX如何处理其与配偶婚姻存续期间的从化市街口街凤仪东XX701房、从化市XX704房、从化市街口镇河东南XX601房、番禺区大石街富丽家园东发楼西XX601房，余XX称上述房产并非本案的夫妻共同财产，现余XX单身，上述房产与本案不具有关联性。婚姻关系期间余XX配偶毛X没有和余XX共同生活，毛XX工作在从化市并未居住在涉案房屋内。

原审法院认为：越秀第三房管所、余XX自愿签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，内容及形式均合法有效，双方应依约履行。该合同约定，承租人确认本人及共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，越秀第三房管所有权解除合同并收回房屋。为此，越秀第三房管所于2014年5月21日向余XX方发出《关于收回房屋的通知》要求收回房屋时，余XX与配偶毛X尚未离婚，当时毛XX名下拥有自有产权的从化市街口镇河东南XX601房，越秀第三房管所依约主张余XX迁出涉案房屋的诉求于法有据，原审法院予以支持。虽然余XX与毛X已离婚，但余XX拒绝向原审法院提交其与毛X离婚时关于财产处理的相关协议，以证明其没有其他住房，故其抗辩理由，原审法院不予采纳。因余XX主张以其对涉案房屋装修物件抵偿租金的抗辩意见于法无据，余XX亦未提出反诉，故原审法院不予采纳。

虽然越秀第三房管所于起诉前向余XX方发出《关于收回房屋的通知》，但越秀第三房管所仍按原合同标准向余XX收取2014年7月1日至2014年11月30日的租金，因此不能视为上述租赁合同于越秀第三房管所发出通知之日解除，合同解除时间应为本判决发生法律效力之日。合同解除之后，余XX不再享有公房租金待遇，应按广州市房管部门公布的同期同地段同类型住宅租金参考价支付房屋使用费，越秀第三房管所主张按照建筑面积40.7339平方米作为计算标准，但并无提交相应证据证实，因此应当按照合同约定的使用面积27.71平方米计算。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、余XX户（含同住人员）于本判决发生法律效力之日起30日内迁出广州市越秀区XX1609房，将上述房屋腾空交给越秀第三房管所；二、余XX于本判决发生法律效力之日起十日内，将2014年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按照117.4元／月的标准）一次性支付给越秀第三房管所。自本判决发生法律效力之次日起至余XX户交还房屋之日止的房屋使用费，由余XX按广州市房管部门公布的同期同地段同类型住宅租金参考价的标准（以使用面积27.71平方米计，以不超过越秀第三房管所主张的每月每平方米48元为限）逐月支付给越秀第三房管所；三、驳回越秀第三房管所的其他诉讼请求。本案一审受理费减半收取75元，由越秀第三房管所负担25元，余XX负担50元。

判后，余XX不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实前后矛盾。一方面原审法院认为越秀第三房管所于2014年5月21日向余XX发出《关于收回房屋的通知》要求收回房屋于法有据，给予支持；另一方面认定在发出《关于收回房屋的通知》后，越秀第三房管所仍按原合同标准收取余XX2014年7月1日至2014年11月30日的租金，不能视为双方租赁合同于发出《关于收回房屋的通知》之日解除。上述事实认定自相矛盾。余XX认为发出《关于收回房屋的通知》时其并未离婚但该通知对租赁合同双方不生效，双方仍按原合同履行。二、原审判决超出越秀第三房管所的诉讼请求。一审中越秀第三房管所并未提出解除双方租赁合同的请求，而是要求余XX按照2014年5月21日的《关于收回房屋的通知》收回房屋，但事实上双方并没有解除合同，仍继续履行原合同。法院在此情形下作出“合同解除时间应为本判决发生法律效力之日”的认定，违反了不告不理原则。三、证据采信及举证责任分配问题。在证据采信方面，一审中余XX提交了《房屋产权查册表》，证明其名下没有产权房屋，符合公租房租赁条件，但法院并未采信该证据，而以其前妻名下有房产为由判决余XX不符合公租房租赁条件，属明显错误。举证责任分配方面，越秀第三房管所主张余XX不符合公租房租赁条件，并未对此举证，应承担举证不能的责任，但原审法院以余XX未提交离婚协议为由，由其对上述事实承担举证不能的责任，属于错误分配举证责任。四、越秀第三房管所与余XX签订的房屋使用面积为27.71平方米，而余XX与开发商签订回迁协议中的回迁面积为40.7339平方米，依越秀第三房管所的请求也只是迁出27.71平方米的房屋，一审却认定余XX搬出使用面积为40.7339平方米的房屋，侵犯了余XX合法的居住使用房屋的权利。综上，余XX上诉请求撤销原审判决驳回越秀第三房管所的全部诉讼请求。

越秀第三房管所二审答辩：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

经查，原审查明事实无误，本院予以确认。

本院认为，《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定租赁期限从2012年4月1日至2014年6月30日。租赁合同到期后，当事人双方并未就案涉房屋达成新的租赁协议，而余XX未将案涉房屋交回越秀第三房屋管理所，越秀第三房管所仍按原合同标准收取余XX租金，由此余XX与越秀第三房管所之间就案涉房屋形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁关系中，出租人可行使单方解除权，要求承租人交还案涉租赁物。越秀第三房管所请求余XX户交还案涉房屋，于法有据。关于余XX是否符合继续租赁公租房屋的条件，不属本案审查范围，余XX可向政府职能部门进行申请认定。另，余XX原审答辩称其依与案外人广州建和房地产开发有限公司签订的《广州市房屋拆迁安置补偿协议书》回迁至案涉房屋，由此可见余XX确认其回迁房即为本案所涉及的房屋。原审法院判决余XX迁出案涉房屋并无不当。余XX上诉称原审法院认定余XX搬出使用面积为40.7339平方米的房屋，侵犯了其合法居住使用房屋的权利，缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不当，应予维持；上诉人余XX上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由上诉人余XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张燕宁

代理审判员　　陈慧芳

代理审判员　　黄XX

书　记　员　　杨XX