姜X与范X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：姜X，女，汉族，个体业主，住抚顺市。

委托代理人张XX，辽宁XX律师。

被上诉人（原审原告）：范X，男，汉族，原住抚顺市。

委托代理人郭X，女，汉族，系范X母亲。

委托代理人杨光，辽宁凯业律师事务所律师。

上诉人姜X因与被上诉人范X房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民二初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年12月12日依法立案并组成合议庭，于2013年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人姜X及其委托代理人张XX，被上诉人范X的委托代理人杨X、杨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2013年6月21日范X向一审法院起诉称：2012年12月1日，范X与姜X签订了房屋租赁协议，姜X将位于顺城区新城XX的房屋前半部分（面积600平方米左右）租赁给范X，范X用于汽车美容、装饰等经营。租赁期限为3年，租金每年18万元，每半年支付一次租金。范X于2013年1月1日进入现场实施装修、改造、安装特别定做的设备等并开始使用租赁房屋。2013年5月15日，顺城区人民法院执行局向范X发出搬迁公告。范X才得知姜X与他人因购买此房屋有欠款纠纷，此房屋早在2012年1月18日被法院查封，姜X故意隐瞒诉讼纠纷的情况下与范X签订房屋租赁协议，构成欺诈。现因此房屋所有权人变更，范X无法继续经营，因无法经营给范X造成巨大损失，范X与姜X协商赔偿未果，来院诉讼，请求法院判令：1、解除范X、姜X的租赁合同，姜X承担违约赔偿责任；2、赔偿姜X退还多收的租金49500元，因返还会员卡的直接损失69417元，范X装修损失77200元，设备及安装损失146670元、先期广告投入损失4800元，处理退卡等善后事宜费用15800元，姜X所欠汽车卡款41755元，剩余货物搬迁费用4600元，上述损失合计435902元；3、诉讼费由姜X承担。

姜X在一审时辩称，范X、姜X之间的合同是依法签订的，合同履行过程中，姜X无过错，不存在违约行为，不应承担违约责任。在签订合同时房屋的合法所有人仍是姜X，姜X并无欺诈行为，姜X已告知范X该房屋处在诉讼当中，对此范X知情且法律并未规定拍卖的房屋不允许出租，双方合同的签订和履行符合法律规定。合同履行不了的原因并不在姜X，根据法律规定，租赁期间房屋所有权发生变化不影响租赁合同的效力。由于新房主不同意出租导致范X无法经营，范X的损失应由新房主承担。

一审法院经审理查明：2012年12月1日，范X与姜X签订了房屋租赁协议，约定范X承租姜X位于抚顺市顺城区新城XX的房屋前半部分，面积600平方米左右，用于汽车美容装饰经营。租赁期为三年，年租金18万元。租金每半年支付一次，房屋租期时间以范X进场满1个月后计算。协议签订后，范X向姜X交纳半年租金9万元后进入房屋并对房屋进行装修、改造、安装设备等。2013年5月15日，范X接到抚顺市顺城区人民法院（2012）顺执一字第72号公告，因范X租赁的房屋已被法院强制执行，要求范X于5月20日前迁出该房屋。2013年6月6日，范X的员工因该房屋纠纷被案外人打伤，并报警。至此，范X、姜X的房屋租赁协议无法继续履行。范X以其诉讼请求向姜X主张赔偿损失。庭审中范X申请对其租赁期间的损失情况进行评估鉴定，法院依法委托辽宁XX公司对范X上述请求事项作出鉴定，鉴定意见为：设备损失123461元，装修损失62995元，停工期间处理善后事宜费用15800元，广告宣传费4450元，退卡损失47876元，剩余物品搬运及仓储费1500元，姜X原欠下洗车卡承担洗车费及期间办理13张卡损失41755元，以上费用合计297837元。

另查明，法院于2012年1月18日向抚顺市房产产权管理处下发协助执行通知书，对范X租赁姜X的房屋进行查封，查封期限二年，并于2012年2月21日向姜X送达执行通知书。

一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。姜X将房屋出租给范X后，理当保证范X能正常使用诉争房屋，然而，由于姜X名下的房屋所有权存在权利上的瑕疵，致使房屋租赁合同无法继续履行，姜X理应对此承担相应的违约责任，故姜X辩称理由不成立，法院不予采信。现因该诉争房屋已由法院强制执行至他人名下，范X、姜X的房屋租赁合同无法继续履行，故对范X、姜X的房屋租赁合同应予解除。至于范X主张姜X退还多收的租金49500元的诉请，根据双方当事人的陈述结合本案双方提供的证据，双方约定半年租期为2013年1月至2013年6月，范X实际租用房屋经营的期限为2013年1月1日至2013年6月6日，故姜X应返还多收取范X的24天房租金为12000元。对于范X主张姜X退还多收的租金49500元以及因返还会员卡的直接损失、装修损失、设备及安装损失、先期广告投入损失、处理退卡等善后事宜费用、姜X所欠汽车卡款及剩余货物搬迁费用损失一节，经辽宁XX公司依法作出鉴定报告书确认范X的上述损失为297837元，本院予以采信。综上，故对范X合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第二百一十六条之规定，判决：一、解除范X、姜X之间的房屋租赁合同；二、姜X于本判决生效之日起十日内返还范X房屋租金12000元；三、姜X于本判决生效之日起十日内赔偿范X装修损失、返还会员卡的直接损失、设备及安装损失、先期广告投入损失、处理退卡等善后事宜费用、姜X所欠汽车卡款及剩余货物搬迁费用损失共计297837元；案件受理费7839元，由范X负担2273元，姜X负担5566元；保全费2270元，由姜X负担。

宣判后，姜X不服原审判决，上诉至本院。其上诉请求：一、请求二审法院撤销原判，依法改判范X、姜X之间的房屋租赁合同无效，其损失由范X自行承担。二、诉讼费用均由范X负担。

其理由如下：

1、范X是现役军人，按照军事法规规定，其不得经商，不得从事本职以外的其他职业和有偿中介活动。军人经商的行为具有一定危害性，所以，范X与姜X签订商业合同属无效合同。范X对合同无效存在过错，作为善意相对方姜X对合同无效并无过错。

2、一审法院依据辽宁XX公司的评估结论，确认范X损失297837元无事实依据。评估公司依据范X提供并由其自行制作的返卡明细单等资料，其评估结论有悖客观真实。评估报告书也特殊说明，由范X对提供的资料数据真实性、准确性负责，若提供的资料数据与实际不符，则评估报告的结果应进行相应的调整。为此，姜X有理由认为评估公司是在不能确定范X提交的资料数据真实可靠的情况下做出的评估结果，一审法院依据还可“调整”的评估结果认定范X的损失显然有误。

3、姜X为范X垫付经营期间的税款2万元，范X为姜X代收的存车款1万元，应予返还姜X。且本案既有房屋租赁关系，还有转兑法律关系，范X尚欠10万元兑金没有给付。综上，请求二审法院支持上诉请求。

被上诉人范X答辩称：1、范X与姜X签订的房屋租赁合同有效。范X具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，有权签订合同。范X系现役军人，签订合同不违反国家法律。范X没有损害国家、集体、他人及社会公共利益，不符合合同法规定的无效情形。违反法律法规效力性强制规定的合同无效，《中国人民解放军内务条例》属于军队的内部管理制度，不是合同效力性强制规范。双方签订合同时，涉案房屋的产权登记人为姜X，姜X有权出租自己的财产。2012年1月8日顺城区人民法院的查封裁定不限制所有权人对房屋的使用和出租，只是租赁关系不能对抗司法查封和执行行为。

2、一审判决以鉴定结论判令姜X承担赔偿责任正确。姜X在鉴定过程中怠于行使自己的权利。范X经过法定程序申请损失评估鉴定，鉴定机构多次要求姜X到场参加，其均未到场，尤其在姜X指定到场日期后，也没有按约到场，拖延诉讼，推脱责任。会员卡记录是电子数据的载体变化，没有改变真实性，该数据来自于姜X原工作电脑对应摘录，该数据是电脑程序自动生成的电子数据，他人无法更改，是完全真实的。姜X一审放弃举证义务，虽然对鉴定结论表示异议，并未提出重新鉴定。范X没有占用姜X任何钱款，没有让其缴税和为其代收存车款，一审没有提出反诉，二审不应审理。

3、一审判决适用法律正确。范X租赁房屋开始装修并经营，后被法院告知搬迁，新房主将所雇佣人员打伤，事实上合同不能履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案房屋在2012年1月18日执行查封，先于2012年12月1日双方的租赁合同，范X解除合同的诉求有法律依据。双方之间只存在房屋租赁关系，没有转兑关系。姜X无法继续履行租赁合同，构成严重违约，应当承担民事责任。

在二审指定的举证期限内，上诉人姜X提交2012年12月30日和2013年1月16日电子邮件书面资料两份，用以证明双方存在转兑关系。提交证人证言8份，用以证明没有收到范X退会员卡钱。提交交接单4页，用以证明范X收到出兑物品。范X的质证意见认为，以上证据不是新证据，电子邮件的内容实质还是租赁内容，没有兑金10万元的字样，没有双方签字确认。范X只是将2013年自己办的会员卡予以退款，不包括姜X此前办理的会员卡。有签字的交接单只是一页，其余三页是强加进来的。范X注明了上述物品如实，交接另行商谈，证明不了转兑关系。

范X提交了2013年3月16日的个体工商户开业登记申请书和抚顺XX公司的企业基本资料，用以证明范X母亲郭X去工商所办理洗车的个体工商户执照，因登记地点有抚顺XX公司已经注册，同一地点不能出两个执照，双方不是转兑关系，所以才自行办理工商执照。姜X的质证意见认为，申请新执照不应到工商所办理，此前其已经知道该住址有金鼎公司的存在，该证据没有工商所签字，真实性有异议。经营数月后才办理营业执照，正说明当初存在转兑的事实。

本院经审理查明事实与原审查明事实相同。

另查明，二审期间范X认可停工期间处理善后事宜费用15800元系8名员工工资。

本院认为，根据双方当事人的诉辩主张本案有以下争议焦点：一是双方之间合同性质及其效力。2012年12月1日，范X与姜X签订了房屋租赁协议，该协议约定的权利义务内容符合租赁合同的法律规定，故双方之间系租赁合同关系。该合同不违反法律法规关于效力性强制规定，应认定合同有效。范X的现役军人身份不影响其主张合法的具体民事权益。姜X主张双方尚有转兑关系，但是其提供的电子邮件书面材料显示系在2012年12月1日之后，该书面材料没有双方的签字确认。姜X提供的交接单4页，后三页的材料名称、商品编号、记录形式、记录内容与首页不符，没有范X签字。且范X签字的首页记载“上数（述）物品如实，交接另行商谈”，所以以上两份证据无法证明双方之间尚存在转兑关系，对姜X的证明主张本院不予采信。

二是合同应否解除及其责任认定。2012年初，涉案的租赁房屋被抚顺市顺城区人民法院查封，查封期限二年，本案的房屋租赁行为发生在同年年底。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不应予以支持。涉案房屋的新房主不同意继续履行原租赁协议，现已经收回房屋，范X、姜X之间的房屋租赁协议无法继续履行，不能实现合同目的，根据法律规定，范X依法具有合同解除权。姜X将被司法查封的房屋用于出租经营，因新房主实现房屋所有权，原租赁合同无法继续履行，即姜X未能履行提供出租房屋的合同义务，系违约行为，应当承担民事责任。

三是赔偿损失项目是否合理。违约责任人应当赔偿相对方因违约行为而遭受的经济损失，但应以合理损失为限。由于租赁合同解除，原判姜X收取超出部分租金予以返还范X并无不当。

本案的损失赔偿项目经过司法评估，司法评估程序符合法律规定，但评估内容仍应予以司法审查。关于设备、装修、广告宣传、剩余物品搬迁及仓储损失有事实依据，本院予以支持。范X为姜X原办理洗车卡提供的洗车服务及期间办理13张卡费用，姜X应予返还。

关于范X经营后自行办理洗车卡的退卡费用，因该洗车服务没有实际发生，原审判决认定为本案损失依据不足，本院予以纠正。此节姜X上诉主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于姜X提供的8份证人证言对退卡事宜的证明，因退卡损失未予支持，故已与本案无关。

二审期间范X认可停工期间处理善后事宜费用15800元系八名员工工资，因为已经停工，范X有义务避免损失和减少损失的扩大，其主张多名员工的工资为经济损失依据不足，应当再予酌减为宜，本院支持其中管理人员、财务人员及两名工作人员的费用，即7500元。

赔偿项目所涉物品应归姜X所有，以评估报告记录为依据。

综上，原审判决认定的基本事实清楚，适用法律部分有误，本院予以纠正。姜X关于赔偿项目数额部分的上诉主张有法律依据，本院予以支持。其他上诉主张未能提供证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第二百一十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、（三）项的规定，判决如下：

一、维持抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民二初字第301号民事判决第一项、第二项；

二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民二初字第301号民事判决第三项；

三、姜X于本判决生效之日起十日内赔偿范X设备及安装损失、装修损失、先期广告投入损失、处理退卡等善后事宜费用、姜X所欠汽车卡款及剩余货物搬迁费用损失共计241661元；

四、本案赔偿项目所涉物品归姜X所有（以评估报告记录为依据）；

五、驳回范X其他诉讼请求；

六、驳回姜X其他上诉请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7839元，由范X负担3493元，姜X负担4346元；保全费2270元，鉴定费4500元，由姜X负担。二审案件受理费5768元，由范X负担1088元，姜X负担4680元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　孙XX

审　判　员　　谢XX

代理审判员　　梁XX

书　记　员　　耿XX