高某某与冯X某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：高X，男，1986年5月6日出生，汉族，住抚顺市新抚区。

委托代理人：白银东、张XX，辽宁煤都律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：冯XX，女，1965年5月2日出生，汉族，住抚顺市顺城区。

上诉人高X因与被上诉人冯XX房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2014）新抚民一初字第00567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月18日受理后，依法组成合议庭，2014年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人高X的委托代理人白银东、张XX、被上诉人冯XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

2014年5月21日，冯XX向一审法院提起诉讼称：我与高X于2012年9月17日签订房屋租赁协议，双方约定我方将位于新抚区某市房屋租赁给高X，用于经营超市。双方约定房屋月租人民币2500元，租赁期限自2012年10月2日至2015年10月2日。协议签订后，我方将房屋交付给高X，高X给付我方一年租金3万元，又于2013年10月给付我方3万元，共计6万元。双方在合同第三条约定，高X在房屋租赁期间，不得与人合租、转租或租借他人。在协议履行过程中，我方到该房屋查看，发现经营者已经变更为赵X。我方向赵X了解情况，高X在我方不知情的情况下，与赵X签订了协议，擅自将该房转租给了赵X经营。高X的行为违背双方协议中的不得与他人合租、转租或租借他人的约定。故来院告诉，要求法院判决解除我方与高X签订的房屋租赁协议，收回房屋。

高X辩称，现在房屋的承租人依然是我方，我只是将超市内的货物兑给了赵X，超市的经营人变成了赵X。这个房子是赵X使用，而且在今年10月份我方依然会支付给原告房租3万元。

辽宁省抚顺市新抚区人民法院一审查明：2012年9月17日，冯XX作为甲方与高X作为乙方签订租房协议。其主要内容约定：“一、甲方将抚顺新抚区某门市房租与乙方作为使用，租期为叁年（3年）即2012年10月2日开始生效到2015年10月2日协议终止，月租金为人民币贰仟伍佰元（2500元），年租金为叁万元整（30000元）人民币，协议签订之日根据乙方实际情况，第一年乙方先交甲方贰万元（20000元）人民币，余下两年乙方应在每年10月2日把壹年房租金额交给甲方。承租叁年内甲方不能把房租涨价。如果乙方在三年到期后仍要再租，甲方可根据物价及市场情况再定所租房价。甲乙双方签订之日乙方应同时交于甲方保证金（押金）人民币壹仟元。如果乙方租房到期不再续租，在乙方遵守此协议条件下甲方将保证金（押金）退还乙方。二、乙方应遵纪守法，合法经营，并自行办理相关手续，承担相关责任，乙方经营及居住应注意安全，自行采取防火，防盗等安全措施。如因措施不当，造成的损失由乙方自行承担，造成甲方房屋财产损失，由乙方全额赔偿对方，并按违约处理，如果第三方造成乙方财产损失，由乙方和第三方协商解决，甲方不承担任何责任，当第三方影响乙方正常使用房屋时，由甲方和乙方共同与第三方协商解决，乙方不得要求甲方赔偿。三、乙方对租用房屋没有处理权不得擅自与人合租、转租或租借他人，不得在房屋内搞任何非法活动，否则属于违约，如有此类情况发生除扣除保证金外，甲方有权解除协议并收回房屋。四、电、水、煤气、电视及其他设施由乙方使用，产生的费用由乙方及时足额交纳，如发生欠费情况产生滞纳金等，均由乙方承担，以上费用都有乙方自己承担。五、乙方在租用期内，不得改变房屋结构及其设施，使用中如有损失或管道堵塞应予修复，费用自理，爱护房屋及室内用品妥善使用，如有损失或丢失，照价赔偿，如乙方需装修装饰必须合理，且费用自理，并需甲方同意。六、甲方不承担乙方在租房经营期内对其自身造成的损失和对第三方造成任何道德经济经营和法律责任及损失（费用）经营期间乙方应按章交纳各种费用与甲方无关。七、协议期内乙方履行本协议所有条款后，甲方不得提前收回房屋，不得干扰乙方正常使用，如因房屋动迁造成房屋不能继续租给乙方时，甲方退还乙方剩余租金，乙方不得要求甲方任何赔偿同时如房屋拆迁乙方必须在五日内从房屋内搬出来，不能影响甲方签订动迁协议。八、租期满后，乙方如续租，应提前壹个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租房协议租金价格再定。九、此协议一式两份，双方各执一份，签订并付款后生效，双方应按此协议执行，任何一方违约皆应赔偿对方全部损失。”协议签订后，冯XX依约将房屋交于高X，用于经营超市，高X已依约向冯XX履行了前两年租金，合计6万元。2013年10月16日，高X与赵X签订超市出兑合同，高X将超市包括屋内所有货物、冰箱、冰柜等设施以及各种手续，以人民币22万元的价格出兑给赵X，该房屋于2015年10月2日到期。合同签订后，赵X在该房屋内经营超市。2013年11月，冯XX来查看房屋时，发现高X未在此经营而是赵X在此经营，便问赵X高X的情况，赵X以其系高X的姐姐隐瞒出兑的事实，直至2014年5月，冯XX起诉高X，赵X才将出兑的实情告知冯XX，并将高X与赵X签订的超市出兑合同提供给冯XX。现冯XX以高X未经其同意擅自将冯XX出租给高X的房屋转租给赵X使用违约，要求与高X解除租房协议，收回该房屋。审理中，因赵X现在实际使用冯XX、高X争议的房屋，本院征询冯XX、高X意见，是否追加赵X为本案第三人，冯XX、高X均表示不同意追加第三人。经询问赵X，其也表示不作为第三人参加诉讼。

一审法院所确认的上述事实，有冯XX、高X陈述，租房协议、房屋所有权证、超市出兑合同、询问笔录等证据材料在案为凭。这些证明材料已经一审法院的审查，具有证明效力，予以采纳。

辽宁省抚顺市新抚区人民法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。冯XX、高X所签订的租房协议，系双方真实意思表示，且已经实际履行，应确认合法有效。双方在履行租赁合同中，高X未经冯XX同意在出兑超市时将其承租原告的房屋交于承兑人使用，违反了双方租房协议“不得擅自与人合租、转租或租借他人等”约定，系民事违约行为，高X应承担相应的违约责任。关于高X提出其将该房转租给赵X系冯XX同意，冯XX并收取其和赵X各1500元，合计3000元等主张，因未向本院提供证据，本院不予采信。故冯XX要求与高X解除租房协议的诉讼请求，本院应予支持。现冯XX、高X争议房屋，由承兑人赵X实际使用，原、被告均不同意追加赵X为本案第三人，赵X也表示不参加诉讼。故应由高X负责在期限内将该房交于冯XX。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（四）项、第一百零七条、第二百二十四条二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：冯XX与高X签订的租房协议有效并予以解除；高X于本判决生效后十日内，将位于抚顺市新抚区的某市房屋交于冯XX。案件受理费550元，由高X负担。

宣判后，高X不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销抚顺市新抚区人民法院（2014）新抚民一初字第00567号民事判决，驳回被上诉人冯XX的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费全部由被上诉人冯XX承担。理由：上诉人高X与被上诉人冯XX之间为房屋租赁关系，高X在承租期间并没有把房屋转租他人，高X转移给赵X的只是超市的经营权，不符合转租的定义，房屋的实际承租人依然为上诉人高X。

被上诉人冯XX辩称：原审判决正确，应予维持。

本院经审理查明的事实与原判决查明的事实相同。

本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：高X向赵X出兑超市的行为是否构成房屋的转租。高X主张在承租期间并没有把房屋转租他人，转移给赵X的只是超市的经营权，缺乏足够证据加以证明。高X与赵X之间的超市出兑合同，包含了房屋的使用权，且房屋已由赵X实际经营使用，构成事实上的房屋转租行为。违反了双方租房协议“不得擅自与人合租、转租或租借他人等”约定，系民事违约行为，高X应承担相应的违约责任。

综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，高X的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由高X负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　吴　亮

代理审判员　兰　波

代理审判员　王向军

书　记　员　张XX