执行异议一审驳回，二审支持，排除执行

上诉人(一审原告):阮XX，女，19xx年11月14日出生，壮族，广西xx县人，住广西xx县xx号，公民身份号码45213xx。

委托诉讼代理人：韦选安，广西诺尔律师事务所执业律师。

被上诉人(一审被告):韦XX，男，19xx年4月9日出生，壮族，广西xx县人，住广西xx县xx号，公民身份号码45xxxx。

被上诉人(一审第三人):卢XX，男，19xx年2月1日出生，壮族，广西xx县人，住广西xx县xx号，公民身份号码45xx。

上诉人阮XX因与被上诉人韦XX、卢XX执行异议之诉一案，不服xx县人民法院(2023)桂1423民初xx号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阮XX的委托诉讼代理人韦选安、被上诉人韦XX到庭参加诉讼，被上诉人卢XX经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

阮XX上诉请求：撤销一审判决，改判不得执行位于龙xx县xx号房屋(以下简称案涉房屋),并解除查封。事实和理由：1.其与卢XX签订《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不 违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。卢XX与广西xx总场于2016年8月22日签订的《保障性住房建设项目-xx花园购房合同》并未限制房屋五年内不允许上市交易。2021年9月7日，卢XX向xx县自然资源局申请补交案涉房屋的土地出让金手续，农场予以盖章，其有理由相信案涉房屋符合上市交易条件。2.其在人民法院查封前已入住，合法占有该不动产。3.案涉房屋名义购买人是卢XX，但实际是卢XX的父亲卢XX，其将购房款支付到卢XX账户，不影响交款的效力，卢XX没有提出异议并予以确认。4.2021年9月7日，其丈夫梁xx曾要求办理案涉房屋产权过户，农场答复尚无法办理过户手续，故未办理产权变更登记的原因不能归责于其。综上，一审法院驳回其诉讼请求错误，请求二审法院予以撤销，并依法改判。

韦XX辩称，其与阮XX不认识，阮XX与卢XX系亲戚，这个房屋买卖与我无关。阮XX提起诉讼的目的是想要求撤回对案涉房屋的执行，其不同意。

卢XX没有答辩意见。

阮XX向一审法院提出诉讼请求：1.撤销(2023)桂1423执异xx号执行裁定书，停止对案涉房屋的执行；2.判决本案所产生的全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费、鉴定费等)均由韦XX承担。

一审法院认定事实：卢XX于2016年8月22日与广西xx农场签订《保障性住房建设项目一xx花园购房合同》, 约定卢XX购买广西xx总场开发的保障性住房，房屋坐落于xx花园第3栋3单元xx号，面积79.69平方米，购买价109,972元。2018年卢XX办理了该房不动产权登记，产权人为卢XX，权利性质为经济适用房。

2020年11月2日，卢XX与阮XX签订《房屋买卖协议》,约定：1.卢XX以总价31万元将xx花园3栋3单元xx号房卖给阮XX；2.2020年11月2日通过转账已付17万元，其余3至5年内付清；3.待国家允许房屋过户时，卢XX配合过户；4.如卢XX违约，应双倍返还房款共62万元。2020年11月2日，阮XX通过银行转账将3.9万元转到卢XX父亲卢XX账户上，同日，阮XX丈夫的父亲梁xx通过银行转账将2万元转给卢XX。2020年11月3日，阮XX通过银行转账将4万元转给卢XX。2020年11月2日卢XX出具收据给阮XX，收据载明收到房款17万元。2021年8月6日，阮XX通过微信转账分5次转给卢XX3万元，2022年1月1日、2日两天共5次转给卢XX2万，2022年3月22日，卢XX出具收据给阮XX，载明收到购房款9万元，并注明至2022年3月22日，所有购房款已交清。

因卢XX欠韦XX38万元，韦XX于2022年8月15日向一审法院起诉，一审法院于2022年9月27日作出(2022)桂1423 民初xx号民事判决书，判决卢XX偿还借款本金32万元及利 息。判决生效后，韦XX申请执行，一审法院于2022年12月12日查封涉案房屋。阮XX于2023年1月4日向一审法院提出书面异议，请求解除对涉案房屋的执行查封，一审法院于2023年2月7日裁定驳回阮XX异议请求。阮XX遂于2023年3月17日提出执行异议之诉，一审法院于2023年5月23日以阮XX起诉超过法定期限为由作出(2023)桂1423民初xx号民事裁定，驳回阮XX的起诉。阮XX不服，上诉至本院，本院作出(2023)桂14民终xx号裁定：1.撤销xx县人民法院(2023)桂1423民初xx号民事裁定；2.指定xx县人民法院审理。一审法院遂立审理。

一审法院认为，(一)关于合同效力问题。阮XX提供了落款时间为2020年11月2日的书面合同，从表面上看合同是真实 的，但其合法性存在以下瑕疵：涉案的xx花园3栋3单元xx号房不动产权证载明该房屋为经济适用房，按照国务院《经济适用房管理办法》规定：购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，购买经济适用房满5年，购房人上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益的相关价款，具体交纳比例由市县人民政府确定，政府可优先回购。 阮XX无证据证明涉案的经济适用房已达到上述上市交易条件。

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产。该条件阮XX已具备。

(三)购房款交付问题。阮XX提供的证据显示卢XX出具收据承认收到购房款31万元，但是，存在疑问：2020年11月2日《房屋买卖协议》、收据均载明2020年11月2日收到购房款 17万元，但其中通过银行转账4万元的银行交易明细清单显示为2020年11月3日，证明卢XX出具的收据其内容可信度明显不高，特别是整个交易过程2020年11月2日7.1万元和2022年3月22日9万元共两次现金交易，其舍去银行转账这种安全、稳妥的交易方式而选择危险、麻烦的现金交易违背情理。另外，通 过银行、微信转账均转到卢XX父亲卢XX账户上，并不等同于转到卢XX账户上。因此，购房款支付没有达到法定要求。

(四)未办理过户登记的原因。案涉房屋为经济适用房，是限制交易房屋。购买人对标的物状况做必要了解，这是基本要求，更是购房人所关注的，存在如此明显权利限制的房屋出售价并不 低甚至高于同地段同时期房屋售价，无法认定阮XX是善意的并尽到了谨慎注意义务。该房未能办理过户登记阮XX有明显过错，其也无证据证明其曾经积极办理过户手续。

一审法院根据相关法律规定，判决：驳回原告阮XX的诉讼请求。案件受理费100元，由原告阮XX负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。阮XX提交了《申请书》《广西农村xx银行业务通用凭证》,拟证明案涉房屋以卢XX名义购买，但实际出资人是卢XX的父亲卢XX，其有理由相信该房子可以上市交易。韦XX对该证据不予认可。本院认为，该证据与本案有关联，可以作为证据采用。当事人对一审判决认定的事实没有异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。

另查明，案涉房屋交易时属于已装修房，带部分家具、电器 转让；阮XX与卢XX签订转让合同后，案涉房屋已由阮XX实际占有使用；韦XX与卢XX的债权债务发生于2022年4月份。

以上事实，有庭审笔录、《房屋买卖协议》、物业费票据、水电费票据、xx县人民法院(2022)桂1423民初xx号民事判决书予以证实。

本院认为，本案的争议焦点为：阮XX对位于广西壮族自治区XX总场叫及分场150号xx花园3栋3单元xx号房屋享有的民事权益是否可以排除强制执行。根据到案证据以及当事人的诉辩意见，评判如下：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同  约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；  (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，阮XX与卢XX签订《房屋买卖协议》的时间是2020年11月2日，一审法院对案涉房屋的查封时间是2022年12月12日，并有支付凭证佐证，房屋买卖合同签订在人民法院查封之前。且韦XX与卢XX债务产生时间是2022年4月份，排除了卢XX为了规避债务倒签协议之嫌疑；根据《房屋买卖协议》内容，结合阮XX提交的物业、水电凭证，可以认定阮XX已经实际占有案涉房屋； 卢XX与卢XX系父子关系，虽然阮XX系向卢XX账户转款， 但卢XX已经出具收据予以确认，证明已收到阮XX全部购房款，可以认定阮XX已按合同约定支付了全部购房款。虽然有部分现金支付，但并不违反法律禁止性规定。关于房价问题，因阮XX购买的是已装修的房屋并带有部分家具，因此，其购买价格不宜认定为偏高不符合常理；阮XX向卢XX购买的是经济适用房，不是限购房，法律并没有规定经济适用房不能上市交易，只是受时间限制，二手购房者购买经济适用房，享有物权期待权，条件一旦成就，可以转移登记。根据阮XX一审提交的《关于xx-03-401号宗地补办出让的申请书》、广西xx公司出具的《证明》,可以证实案涉房屋不能转移登记的原因是整个小区地块土地出让问题尚未理顺，因此，未办理过户登记不能归责于阮XX。综上，出于交易安全，遵循公众淳朴的认知，阮XX要求不得执行位于广西壮族自治区XX广西xx总场叫及分场150号xx花园3栋3单元xx号房屋的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持，一审法院驳回其诉讼请求不当，予以纠正。

综上所述，阮XX的上诉理由成立，应予支持。 一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和 国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条第一款第一项规定，判决如下：

一、撤销广西壮族自治区XX县XX(2023)桂1423民初xx号民事判决；

二、不得执行位于广西壮族自治区XX县广西xx总场叫及分场150号xx花园3栋3单元xx号房屋。

一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共200元，由被上诉人xx负担。

本判决为终审判决。

审判长 黄x

审判员 郑X

审判员 张  x

二○二四年五月九日

书记员 黄x