甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2023)甘01民终4236号
上诉人（原审原告）：刘XX，女，1940年4月30日出生，汉族，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：林XX，甘肃XX律师。
委托诉讼代理人：陆X乙（系刘XX儿子），男，1962年10月31日出生，汉族，住兰州市城关区。
被上诉人（原审被告）：陆X甲，女，1971年12月10日出生，汉族，户籍地址兰州市城关区。现住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：宋XX，甘肃瀛强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹X，甘肃瀛强律师事务所律师。
上诉人刘XX因与被上诉人陆X甲房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（以下简称一审法院）（2022）甘0102民初14649号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2023年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘XX上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系真实意思表示，合法有效，双方在房屋过户时不存在赠予的意思表示。一审法院在无直接证据的情况下驳回上诉人诉请不符合法律规定，依法应予撤销。1.上诉人作为案涉房屋原所有权人，在与被上诉人进行房屋过户时，真实意思表示为买卖，进而双方于2021年12月9日签订编号为2021转XXX的《存量房买卖合同》，并以该合同为基础材料办理了过户登记，被上诉人对买卖行为未表示异议，并缴纳了相关契税，这足以说明双方在过户时已经达成买卖的合意，双方签订的买卖合同合法有效，被上诉人理应按照合同约定支付价款。但是一审法院无视买卖合同的合法有效性，在无直接证据能证明房屋过户时上诉人与被上诉人是赠予关系的情况下，仅仅依据被上诉人的言词证据，就轻易否定上诉人的真实意思表示，实属不当，有违法律规定及公平正义。2.一审法院仅凭录音及证人证言，在无书面赠予合同或过户时上诉人明确赠予意思表示的情况下，就认定赠予关系实属错误。首先，被上诉人所提供的录音为上诉人一审起诉后所录，录音内容中上诉人并没有明确表述案涉房屋过户时是赠予。即便在录音中个别对话出现“给”等字句，也是上诉人作为被上诉人的母亲在案涉房屋由单位分给上诉人时自身的一种安排，但是这并不表明上诉人一定要将房屋赠予给被上诉人，而且时过多年，客观情况已经发生变化，不能仅凭一个“给”字在不区分时间、真实想法的情况下武断的认定上诉人过户时就必须是赠予的意思表示。上诉人作为年过八旬的老人，在被上诉人录音存在诱导发问的情况下，其并不能清楚的知晓自己录音中所说“给”等字句所对应的法律后果，而且“给”字在现实语义中也仅仅表示交付的动作，并不产生赠予的意思表示。试想如现实说“给”就表示赠予，将产生严重的秩序混乱。其次，被上诉人方证人系被上诉人姐姐，与上诉人关系疏远，其自身也有房屋过户需要被上诉人配合，所以其所述内容是自身基于非客观因素的一种推测，并没有客观陈述上诉人是否在过户时明确向其表示将房屋赠予被上诉人。上诉人对证人证言并不认可，证人多年来未跟上诉人一起生活，其并不知晓上诉人的真实想法，仅是根据自己与被上诉人及上诉人之间的亲属关系就想当然的认为案涉房屋属于赠予。最后，一审法院认为通过录音及证人证言“均能证实涉案房屋系刘XX赠予陆X甲使用”，但是使用并不代表所有权归使用人，更不能推定在所有权变动时原所有权人一定具有赠予的意思表示，将赠予使用推导为赠予所有权，既不符合法律逻辑也有违案件事实。
二、一审法院在事实认定部分存在严重错误，完全有违事实，依法应予撤销。
1.一审法院在判决书中认定，1996年上诉人与被上诉人协商一致，由被上诉人出资以上诉人名义购买案涉房屋。该认定完全与事实不符，案涉兰州市城关区拱星墩街道XX关**路**号房屋系上诉人单位通过福利分房形式于1996年分与上诉人，房屋所有权证登记的所有权人为上诉人本人，上诉人从未在分房时与被上诉人进行过协商，房款也是因上诉人当时不在兰州，便让被上诉人代为交纳，不存在由被上诉人出资以上诉人名义购买案涉房屋的情形。案涉房屋为福利分房，本就是上诉人单位分与上诉人，何来协商购买一说，况且分房至今已过二十多年，被上诉人为何迟迟不办理过户？实际情况是，上诉人取得案涉房屋后，因被上诉人要结婚，无房居住，上诉人便让被上诉人暂时居住使用该房屋。如依法院所述，被上诉人如果明知其以上诉人名义买房，为何在一审中答辩主张取得房屋是通过上诉人赠予？
2.一审法院认定，“2021年12月初，为完成房屋赠与过户，刘XX与陆X甲经协商，一致同意以买卖形式完成赠与过户。”该认定无任何事实与法律依据，上诉人与被上诉人未签订过任何书面的赠予协议，也没有任何证据表明房屋过户时，上诉人同意以买卖形式完成赠与，该认定完全是法院基于上诉人与被上诉人之间母女关系的一种联想，并不能客观反应过户时上诉人真实想法。现实中，近亲属之间的买卖关系并不被法律禁止，如以买卖双方是亲属关系就否定买卖合同的效力，有违法律规定。
三、一审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同并不存在虚假意思表示。
依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定:具备下列条件的民事法律行为有效:(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，上诉人与被上诉人在过户前签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律等强制性规定，而且被上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，其应当知晓签订买卖合同的后果，但是其并未提出异议。故双方间房屋买卖合同应属有效。但是一审法院通过上诉人曾经所谓的“给”就推定过户是赠予，进而认为双方间房屋买卖是避税，没有真实的买卖意思表示。一审法院上述这些认定，没有直接的证据加以证实，均是基于上诉人与被上诉人亲属关系所做的推测，有违法律规定。假设上诉人曾经承诺将房屋给被上诉人，但是在办理过户前，双方重新签订了买卖合同，达成了买卖的合意，此时，上诉人对于曾经的赠予也已经事实上撤销。如法院认定双方间为避税，存在虚假意思表示，应当按照法律规定确认买卖合同无效。
综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人之间不存在赠予关系，双方签订的房屋买卖合同真实合法有效，被上诉人应当按照约定支付房款，望二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
陆X甲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，上诉人的诉讼请求没有事实与法律依据，应依法予以驳回。1.答辩人与被答辩人之间并不存在买卖案涉房屋的真实合意，双方签订《存量房买卖合同》的行为系以买卖形式完成房屋赠与过户目的的手段行为。一审判决对该事实认定清楚，适用法律适当，被答辩人的上诉理由不成立。买卖合同与赠与合同最大的区别在于，买卖合同是有偿合同，标的物与货币给付互为对价。而赠与合同是无偿合同，赠与人无偿给付财产，受赠人并不负担支付相应对价的义务，答辩人陆X甲与被答辩人刘XX签订的《存量房买卖合同》正是如此。首先，从内容上讲，双方签订的合同过于简单，不符合一般房屋买卖合同的内容特征。该合同除房屋状况、价格条款为办理过户时工作人员机打填写外，其余条款均为简易的通用条款，而对主要条款即价款的支付时间及支付方式均未作约定，合同落款签名处更是空白。同时，20万元合同价款亦明显低于正常市价。并且，合同所涉房屋自1996年开发商交付起至今一直由陆X甲实际居住使用，产权变更登记后不存在房屋交付问题，而双方签订的合同第三条却约定：“双方同意于2021年12月09日由甲方将上述存量房正式交付给乙方。”，同时第六条又对产权转移过户期限做了约定。前述合同条款，亦不符合双方交易的背景条件。其次，从履行上讲，合同签订的事前、事中及事后，刘XX至本次诉讼前从未向陆X甲主张过合同款项，陆X甲亦不曾向刘XX支付过合同款项，此亦不符合一般房屋买卖合同的履行特征。由此可见，该合同的签订并不以出售房屋以获取对价为目的，而是以过户为主要目的。且根据现行不动产过户相关政策，房屋买卖与房屋赠与的税率不同，房屋买卖需缴纳的税款低于房屋赠与需缴纳的税款。根据成本法则，选择以买卖形式完成赠与过户符合正常逻辑。同时，日常生活中亦不乏亲人之间以房屋买卖的形式实施房屋赠与的实例。2.一审时答辩人提交的证据合法有效，且足以证明案涉房屋系刘XX赠与陆X甲的事实，一审判决对房屋赠与事实的认定并无不当。原审庭审时，答辩人提交了其与刘XX的通话录音及证人陆X丙与刘XX的通话录音，同时又有证人陆X丙的现场证言。前述证据足以证明案涉房屋系刘XX赠与陆X甲的事实。而答辩人陆X甲与被答辩人刘XX的通话录音形成于双方签订《存量房买卖合同》一周（2021年12月15日）内，并非被答辩人所述诉讼中形成。录音中刘XX多次用到的“给”字前后，均有能够印证其含义为“赠与”的完整表达。如：录音26′8″内容：“我（刘XX）不能这么做啊，我的东西我给谁，给就给了，给孩子了，我怎么能给你卖了呢？”；录音26′43″内容：“我（刘XX）给你了，我不能给你卖啊！”；录音27′05″内容：“这个“卖”字我不愿意卖，就是给你给”；再如录音31′49″内容：“我们就去把字变一下，不是“买卖”，而是给你的呀！.....”。在这段长达两个多小时的录音中，被答辩人思维清晰，表达流利，且多次主动引出话题，根本不存在被答辩人上诉状中所述诱导发问及主观推断“给”为“赠与”的情形。被答辩人的该项上诉理由亦不成立。同时，证人陆X丙不仅是答辩人陆X甲的姐姐，更是被答辩人刘XX的亲生女儿，若论亲疏关系，陆X丙与刘XX明显更为亲近，其证言应当予以采信。房屋过户前，系刘XX让陆X丙通知陆X甲其要将房屋产权过户给陆X甲。2021年12月9日房屋过户时，刘XX亦是在陆X丙陪同下到达东岗不动产交易中心，交易完毕后由陆X丙陪同离开。可见，无论从事实角度还是常理角度来看，刘XX与陆X丙关系无疑更为亲密。故被答辩人关于证人陆X丙与答辩人陆X甲关系更为亲密、其证言不足为信的上诉理由，亦不成立。3.根据证人陆X丙与刘XX的通话录音可知，被答辩人刘XX起诉答辩人陆X甲的真实意图并非索要房款，而系逼迫陆X甲签放弃继承其父亲遗产（旧大路及电台家属院两套房屋）的声明书。其行为不仅是恶意起诉伤害母女情分，更是浪费司法资源，望法庭能够加以规劝。
刘XX向一审法院起诉请求:1.请求判令被告向原告支付购房款人民币20万元，违约金124800元，以上款项共计324800元；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告刘XX与被告陆X甲系母女关系，案涉兰州市城关区拱星墩街道XX关**路**号房屋原系刘XX单位福利性质的房改房，1996年刘XX与陆X甲协商一致，由陆X甲出资以刘XX名义购买案涉房屋，后陆X甲先后共出资4万元向刘XX单位现金交纳，同年房屋交付后，由陆X甲实际居住使用至今。
2021年12月初，为完成房屋赠与过户，刘XX与陆X甲经协商，一致同意以买卖形式完成赠与过户。故双方于2021年12月9日签订了《存量房买卖合同》，同日陆X甲缴纳了房屋过户契税，12月10日双方办理了产权过户登记手续。
一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，刘XX与陆X甲系母女关系，陆X甲自1996年占有使用案涉兰州市城关区拱星墩街道XX关**路**号房屋至今，且庭审中，亦有双方通话录音及证人证言，均能证实涉案房屋系刘XX赠予陆X甲使用，故本院对陆X甲主张涉案房屋系刘XX赠予而非买卖的答辩意见予以采信。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（1）行为人具有相应的民事行为能力;（2）意思表示真实;（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案原告刘XX虽与被告陆X甲签订了《存量房买卖合同》,但是双方没有实际履行该合同的任何意愿和行为,双方签订该合同的目的就是通过以房地产买卖的方式将涉案房屋以较低税率过户至被告陆X甲名下。赠与合同房屋过户与房地产买卖过户,国家规定的税率不同,房地产买卖过户,购房人需缴纳的税款略低,故本院认为双方签订的《存量房买卖合同》意思表示不真实，原告依据双方签订的《存量房买卖合同》主张被告支付购房款及违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百四十三条、第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告刘XX的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取3086元，由原告刘XX负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交如下证据：1.XX银行的收款收据，2.公有住房的契税完税证明，3.住房调整分配通知书。拟证明案涉房屋是1993年XX银行分配给上诉人的，与被上诉人无关，被上诉人说的交款与事实有出入，双方并没有在1996年协商一致，仅仅是因为被上诉人结婚无房居住，才暂时将房屋提供给被上诉人居住。被上诉人质证认为，证据的真实性、合法性无异议，证明目的不认可。收据上的金额与上诉人法庭陈述的不一致，收据发生时间是2001年，2005年是本案一审诉讼前产生的，上诉人一审并未提交，证据由本人保管也不存在不能出示，二审不应采取。本院经审查认为，被上诉人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。
二审查明，1.二审中，上诉人自认，当时补交房款及交纳税费时被上诉人交纳了30000元，上诉人以贷款的方式交纳了10000元，被上诉人对30000元由其交纳无异议，但该10000元异议称，该款项是以上诉人名义贷款交纳，但是其每月向上诉人支付500元偿还的贷款，对该事实，上诉人予以认可，故对于补交的40000元款项，一审法院认定由被上诉人出资并无不当。2.案涉房屋过户时，上诉人、被上诉人及其老公和姐姐陆X丙均在场，经本院庭后询问陆X丙，陆X丙陈述说，上诉人以赠与方式给被上诉人过户的，只是当时以买卖方式过户可以少交税款。3.被上诉人一审中提交的录音证据中，上诉人说“我的东西给孩子了，给就给了，为何要买呢？”对于该话语，上诉人无异议。4.上诉人称，案涉房屋是以买卖方式出售给被上诉人的，除提交了兰州市存量房买卖合同外，再无提交任何证据来证明买卖的事实。5.一审法院收取的案件受理费为3086元，但在处理案件受理费时误写为3068元，本院纠正为3086元。除此之外，二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案二审中的争议焦点是，上诉人要求被上诉人支付购房款及违约金有无事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人称，案涉房屋是以买卖形式过户给被上诉人的，只提交了兰州市存量房买卖合同，再未提交其他有关买卖案涉房屋双方达成合意的证据，反观被上诉人提交的证据，能够说明案涉房屋就是上诉人以赠与的方式过户给被上诉人的。因此，双方之间并不存在买卖案涉房屋的真实意思表示，故上诉人主张被上诉人支付购房款及违约金缺乏事实基础，一审法院判决驳回其诉请并无不当，本院予以维持。
综上所述，刘XX的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百七十七条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3086元，由上诉人刘XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马XX
审 判 员 石 林
审 判 员 张煜枫
二〇二三年七月二十一日
法官助理 熊俊杰
书 记 员 孙XX
