法律分析：
（1）法律明确规定土地租赁期限不得超过20年，若合同约定租赁期超20年，并非整个合同无效，前20年的约定有效，双方应依约履行权利义务。
（2）超出20年的部分不具有法律效力。当租赁期到20年时，若未重新达成续租等协议，超20年部分对双方无约束力。
（3）租赁期限届满后，当事人可续订租赁合同，但续订期限也不能超过20年。
提醒：
签订土地租赁合同时要注意租赁期限，避免超20年带来不必要的法律风险。若情况复杂，建议咨询专业人士进一步分析。
土地租赁期超20年并非全部无效，前20年约定有效，超20年部分无效。这符合法律对租赁期限的规定，前20年双方受合同约束，需依约履行权利义务；超20年部分，若期满未续约则无约束力。
具体建议如下：
1.合同订立时，明确租赁期限不超20年，避免因超期部分无效带来纠纷。
2.临近20年期限时，双方可协商续订合同，但续订期限同样不能超20年，以保障后面租赁关系合法有效。
3.租赁双方应了解相关法律规定，在合同履行中遵循法律要求，维护自身合法权益。
结论：
土地租赁期超过20年，前20年有效，超出部分无效，期满可续订但续订期也不得超20年。
法律解析：
依据《中华人民共和国民法典》，租赁期限上限为20年。在土地租赁中，若合同约定租期超20年，前20年的约定合法有效，双方应按约行使权利、履行义务。超过20年的部分，不具备法律效力，到20年租赁期限时，若无续租协议，超期部分对双方无约束力。比如签了25年土地租赁合同，前20年正常履行，第2125年若无新协议则不具约束。并且租赁期满后可续订，但续订期也不能超20年。如果大家在土地租赁方面遇到复杂的法律问题，或者对租赁期限等规定还有疑问，欢迎向我或其他专业法律人士咨询。
（一）签订土地租赁合同时，要留意租赁期限，尽量避免超过20年，若有超过部分，明确知晓仅前20年有效。
（二）当租赁期限临近20年时，若双方有意继续租赁，应及时重新达成续租协议，续订的租赁期限不要超过20年。
（三）在合同履行过程中，对于前20年要严格按照合同约定履行权利和义务。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
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