抵押房屋的租赁合同的效力是应该如何的

1.先租后抵：租赁关系不受抵押权影响，租赁合同继续有效。就算抵押房屋因实现抵押权被处分，原合同对新所有权人仍有约束力，即“买卖不破租赁”。

2.先抵后租：已登记抵押权的，租赁关系无法对抗，实现抵押权所有权变动时，新所有权人可解除合同；未登记的，租赁关系可对抗，合同有效。

处理时，要审查合同签订时间和抵押权登记情况来确定租赁合同效力。

结论：
抵押房屋的租赁合同效力取决于租赁与抵押的先后顺序以及抵押权是否登记，先租后抵时租赁关系不受影响，先抵后租则需根据抵押权登记情况判断。
法律解析：
依据《中华人民共和国民法典》，若房屋先出租后抵押，“买卖不破租赁”原则使租赁关系不受抵押权影响，即使房屋因抵押权实现被处分，原租赁合同对新所有权人依然有效。若房屋先抵押后出租，已登记的抵押权可对抗租赁关系，实现抵押权致所有权变动时，新所有权人可解除租赁合同；未登记的抵押权则不能对抗租赁关系，租赁合同有效。在实际处理此类问题时，需仔细审查租赁合同和抵押合同签订时间及抵押权登记情况。若您在抵押房屋租赁方面存在疑问，或遇到相关法律纠纷，欢迎向专业法律人士咨询，我们将为您提供专业的法律建议。

1.抵押房屋的租赁合同效力取决于租赁与抵押的先后顺序及抵押权是否登记。先出租后抵押的，租赁关系不受抵押权影响，遵循“买卖不破租赁”原则，原租赁合同对新所有权人仍具约束力。
2.先抵押后出租的，若抵押权已登记，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，实现抵押权致所有权变动时，新所有权人可解除租赁合同；若抵押权未登记，租赁关系可对抗抵押权，租赁合同有效。
3.为妥善处理这类问题，相关人员应严格审查租赁合同和抵押合同的签订时间，以及抵押权登记情况，以此准确判断租赁合同的效力，保障各方合法权益。

法律分析：
（1）先出租后抵押的情况，依据法律规定，租赁关系不受抵押权的影响，租赁合同持续有效。就算抵押房屋因抵押权实现而被处分，原租赁合同对新所有权人依旧有约束力，这体现了“买卖不破租赁”原则。

（2）先抵押后出租的情况又分两种。若抵押权已登记，租赁关系无法对抗已登记的抵押权，当实现抵押权致使所有权变动，新所有权人可解除租赁合同。若抵押权未登记，租赁关系能够对抗抵押权，租赁合同是有效的。

提醒：
处理抵押房屋租赁问题时，务必准确审查租赁合同和抵押合同签订时间以及抵押权登记情况。不同情形法律处理不同，建议咨询专业人士分析。

（一）确定合同签订顺序。仔细查看租赁合同和抵押合同的签订日期，判断是先租后抵还是先抵后租。
（二）核实抵押权登记情况。若先抵后租，需确认抵押权是否登记，以此判断租赁关系能否对抗抵押权。
（三）明确权益。若先租后抵，租客可按原合同继续使用房屋；若先抵后租且抵押权已登记，新所有权人有权解除合同，租客需提前做好应对准备。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。