怎么判断开发商严重违约

（一）对于逾期交付房屋，购房者应保留催告证据，如书面函件等，若合理期限后仍未交房，可按合同约定追究开发商违约责任。
（二）遇到房屋质量问题，先请专业机构检测，若主体结构质量不合格，可与开发商协商解除合同并索赔，协商不成可起诉。
（三）面对虚假宣传，购房者要收集好宣传资料等证据，可要求开发商承担违约责任或解除合同。
（四）若开发商擅自变更规划，购房者可依据合同约定，要求开发商恢复原状或给予合理补偿，协商无果可通过法律途径解决。
（五）针对逾期办理产权登记，购房者可催告开发商尽快办理，若超过一定期限仍未办理，可解除合同并要求赔偿。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

1.逾期交房：交房时间远超合同约定，经购房者催促，合理时间内仍未交房，属严重违约。
2.房屋质量：交付的房子主体结构质量差，影响正常居住，购房者可解约并索赔。
3.虚假宣传：销售时承诺的配套、规划与实际相差大，误导购房者买房。
4.擅自改规划：未征得购房者同意，私自更改房屋户型等设计，损害其权益。
5.逾期办产权：超过约定期限，未协助购房者办产权登记，影响其合法权益。

结论：判断开发商严重违约可从逾期交付房屋、房屋质量问题、虚假宣传、擅自变更规划、逾期办理产权登记等方面着手。
法律解析：根据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，在商品房买卖中，若开发商超出合同约定交房时间较长，经购房者催告后在合理期限内仍未交房，这违背了合同约定的交付义务，构成严重违约。若交付的房屋主体结构质量不合格，影响正常居住使用，购房者的居住权益受到严重侵害，有权解除合同并要求赔偿损失。开发商销售时进行虚假宣传，使购房者基于错误认识购买房屋，属于欺诈行为。擅自变更规划未取得购房者同意，损害了购房者的预期利益。逾期办理产权登记，导致购房者无法及时取得房屋产权，影响其合法权益。如果您在购房过程中遇到开发商可能存在上述违约情况，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

判断开发商严重违约可从逾期交房、房屋质量、虚假宣传、擅自变更规划和逾期办理产权登记五方面着手。若超出合同约定交房时间较长，经催告后合理期限内仍未交房，属于严重违约；交付房屋主体结构质量不合格影响正常居住使用，购房者可解约索赔；销售时承诺的配套设施、房屋规划与实际严重不符，误导购房决策，也是违约表现；未经同意擅自改变房屋户型等规划设计，损害购房者权益；超过约定期限未协助办理产权登记，影响购房者合法权益。

为应对这些违约情况，购房者应在购房合同中明确违约条款和赔偿标准。遇到违约情况及时保留证据，先与开发商协商解决，若协商无果，可通过法律途径维护自身权益。

法律分析：
（1）逾期交付房屋方面，合同明确约定了交房时间，若开发商超出较长时间未交房，经购房者催告后合理期限仍未履行，这严重违反了合同约定，购房者可追究其违约责任。
（2）房屋质量问题上，主体结构质量不合格影响居住使用，违背了房屋交付应具备的基本条件，购房者依民法典规定有权解除合同并获赔偿。
（3）虚假宣传时，开发商作出的承诺成为购房者购房的重要考量因素，与实际严重不符属于欺诈行为，购房者可主张相应赔偿。
（4）擅自变更规划，开发商未经同意改变房屋规划设计，侵犯了购房者对房屋的预期权益，购房者可要求其承担责任。
（5）逾期办理产权登记，使购房者无法及时获得房屋产权，影响其对房屋的完全支配权，开发商需承担违约责任。

提醒：遇到开发商违约情况复杂多样，不同案情解决方案不同，建议咨询进一步分析。