商品房预售合同的效力怎么认定

1. 认定商品房预售合同效力需多方面考量。出卖人未取得预售许可证明时订立的预售合同通常无效，但起诉前取得则有效。具备行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违法违规和公序良俗等生效要件的合同一般有效。存在恶意串通损害他人权益、以合法形式掩盖非法目的等情形的合同无效，格式条款排除对方主要权利也无效。
2. 为保障自身权益，当事人在签订合同前应核实出卖人预售许可证明。签订时仔细审查合同条款，确保无无效情形。若对合同效力有疑问，可咨询专业律师。发生争议时，及时收集证据并通过诉讼途径解决。

法律分析：
（1）预售许可证明是关键。出卖人未取得商品房预售许可证明就与买受人订立预售合同，通常应认定为无效。不过，若在起诉前取得了该证明，合同则可认定为有效。
（2）生效要件决定合同基本效力。合同满足行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定和公序良俗这些法律规定的生效要件时，一般是有效的。
（3）特殊情形导致合同无效。当合同存在恶意串通损害他人合法权益、以合法形式掩盖非法目的等情况，合同会被认定无效。
（4）格式条款有规定。若格式条款排除对方主要权利等，该条款无效。当事人可依据这些规则判断合同效力，有争议可走诉讼途径。

提醒：
在签订商品房预售合同时，要注意查看预售许可证明，仔细审查合同条款。不同案情对应解决方案不同，若有疑问建议咨询进一步分析。

（一）查看预售许可证明，若出卖人未取得该证明签订的预售合同，通常无效，但在起诉前取得则有效。
（二）判断合同是否符合生效要件，即行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定和公序良俗，符合则一般有效。
（三）留意合同有无恶意串通损害他人合法权益、以合法形式掩盖非法目的等情形，有则合同无效。
（四）检查格式条款，若排除对方主要权利，该条款无效。
（五）有争议可通过诉讼途径解决。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

1. 若出卖人没拿到商品房预售许可证明就和买受人签合同，通常合同无效；但起诉前拿到的，合同有效。

2. 合同满足行为人有民事行为能力、意思表示真实、不违法违规和公序良俗等生效要件，一般有效。

3. 合同若恶意串通损人权益、以合法形式掩盖非法目的，合同无效。

4. 格式条款排除对方主要权利的，该条款无效。当事人可据此判断合同效力，有争议可诉讼解决。

结论：
认定商品房预售合同效力需综合多方面因素，未取得预售许可证明订立的合同一般无效，但起诉前取得则有效；具备生效要件的合同通常有效；存在恶意串通等情形的合同无效；格式条款排除对方主要权利的无效。有争议可诉讼解决。
法律解析：
依据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，在商品房预售合同效力认定上，预售许可证明是关键因素。若出卖人未取得该证明就与买受人订立合同，合同原则上无效，但如果在起诉前取得，合同可认定为有效。合同生效需满足行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定和公序良俗等条件。而当合同存在恶意串通损害他人合法权益、以合法形式掩盖非法目的等情况时，合同自始无效。对于格式条款，若排除对方主要权利，该条款不具有法律效力。当事人在面对商品房预售合同效力问题时，可依据这些规则自行判断。若遇到复杂的合同效力问题难以判断，建议向专业法律人士咨询，以便更准确地维护自身合法权益。