房屋抵押贷款的年限是如何计算的？

房屋抵押贷款年限的计算会依据房产性质、借款人年龄等因素有所不同，以下是主要的计算规则及影响因素：
按房产性质划分
住宅
借款人年龄限制：借款人年龄加上授信期限一般不超过 60 年。比如，借款人 30 岁，理论上可贷款 30 年，但银行最长贷款年限一般为 30 年，所以按此标准最多贷 30 年。
房屋房龄限制：房屋已使用年限加上授信期限不超过 40 年。假设房屋已使用 10 年，那么最多可贷款 30 年。实际贷款年限需取上述两个标准中较短的那个。
商业用房
一般要求商业用房已使用年限加上授信期限不超过 30 年。例如，商业用房已使用 15 年，理论上最多可贷款 15 年，但通常商业用房抵押贷款实际最多可贷 5 年，所以一般只能贷款 3-5 年。
自建房和平房：正规银行一般不办理此类房屋的抵押贷款业务。若在其他贷款金融机构或个人处办理，贷款年限一般由放款机构商定，期限通常为 1-3 年。
按贷款用途划分
经营性抵押贷款：贷款期限通常为 3-10 年，个别银行最长可达 20 年。
消费性抵押贷款：期限为 1-10 年，主要用于个人消费用途，如教育、医疗、装修等。
此外，银行还会考察房屋的变现能力、借款人的还款能力和信用状况等因素。如果房屋位置偏远、面积小，变现能力差，或借款人还款能力弱、信用记录不佳，银行可能会缩短贷款年限。