二手房买家合同违约怎么办

结论：
若二手房买家合同违约，卖家可书面催告买家履约，买家仍不履约时，卖家可主张违约金（有约定按约定，无约定按实际损失）、解除合同要求赔偿损失，协商不成可向法院起诉维权。
法律解析：
1、书面催告是必要步骤，能明确告知买家违约情况及整改期限，给买家纠错机会，也为后续维权保留证据。
2、关于违约金，合同有明确约定的，卖家可按约定比例主张，如常见的合同总价20%等。若未约定或约定不明，卖家主张因买家违约造成的实际损失是合理合法的，像房价上涨差价、中介费等都属于合理损失范畴。
3、卖家有权解除合同，要求买家返还房屋并赔偿损失，这是法律赋予卖家在买家违约时的权利。
4、若协商无法解决纠纷，向法院提起诉讼是有效的维权途径，法院会依据事实和法律作出公正裁决。
在实际遇到二手房买家违约情况时，卖家若对相关法律规定和维权流程不清楚，建议及时向专业律师咨询，以更好地维护自身合法权益。

二手房买家合同违约时，卖家有多种应对措施来维护自身权益。
1. 书面催告：卖家应书面催告买家履行合同义务，清晰说明违约情况，并给定纠正违约行为的期限，促使买家尽快履约。
2. 主张违约金：若买家经催告仍未履约，卖家可按合同约定的违约条款向买家索要违约金，一般按合同总价一定比例约定。若合同未约定或约定不明，可主张实际损失，如房价差价、中介费等。
3. 解除合同：卖家可以选择解除合同，要求买家返还房屋，同时赔偿因违约造成的损失。
4. 诉讼维权：若协商无法达成一致，卖家可向法院起诉，借助法律途径保障自身合法权益。

建议卖家在整个过程中注意保留相关证据，以便更好地维护自身权益。

（一）书面催告。当二手房买家出现合同违约的情况时，卖家要及时以书面的形式催告买家履行合同义务。在催告中，要清楚地说明买家具体的违约情况，同时明确给买家一个纠正违约行为的合理期限。这样做一方面是给买家一个补救的机会，另一方面也为后续可能采取的措施留下证据。
（二）主张违约金。如果在催告后，买家还是没有按照要求履行合同义务，卖家就可以依据合同中事先约定好的违约条款，向买家主张违约金。一般来说，违约金会按照合同总价的一定比例来约定，比如常见的20% 。通过这种方式，让买家为自己的违约行为承担经济责任。
（三）主张实际损失。要是合同里面没有约定违约金，或者约定得不清楚，卖家可以主张因为买家违约而遭受的实际损失。这些实际损失包括很多方面，像因为房价上涨导致卖家再次出售房屋时产生的差价损失，还有买卖过程中已经支付的中介费等。卖家要尽可能收集相关的证据来证明这些损失的存在和具体数额。
（四）解除合同并要求赔偿。卖家还可以选择解除与买家签订的合同，要求买家把房屋返还给自己，同时要买家赔偿因为其违约行为给卖家造成的损失。
（五）诉讼维权。如果卖家和买家之间无法通过协商解决纠纷，卖家可以向法院提起诉讼，借助法律的力量来维护自己的合法权益。在诉讼过程中，卖家要准备好充分的证据，比如合同文本、催告函、损失证明等。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律分析：
（1）书面催告是重要第一步，卖家明确指出买家违约情况并给定纠正期限，这既是给予买家补救机会，也为后续措施留下证据。
（2）主张违约金方面，若合同有明确约定比例，卖家可按约定索要，这是对买家违约行为的经济惩罚。
（3）在合同未约定或约定不明时，主张实际损失就很关键，像房价差价、中介费等合理损失买家应赔偿。
（4）解除合同是卖家的一项权利，买家违约导致合同目的无法实现时，卖家可解除合同并要求赔偿。
（5）诉讼是最后的保障手段，协商无果时，借助法院力量能更有力维护自身权益。
提醒：
卖家在采取措施时要注意保留相关证据，不同违约情形应对策略不同，如有疑问可咨询进一步分析。

当二手房买家出现合同违约的情况时，卖家有多种应对之策：
1. 书面催告。卖家要以书面形式告知买家，清楚说明其违约的具体情形，同时设定一个合理期限，要求买家纠正违约行为，履行合同义务。
2. 主张违约金。若买家在催告后仍不履约，且合同有明确违约条款，卖家可按约定，比如合同总价20%的比例，向买家索要违约金。
3. 主张实际损失。若合同未约定违约金或约定不明，卖家可要求买家赔偿因违约造成的实际损失，像房价上涨差价、中介费等。
4. 解除合同。卖家可以选择解除合同，让买家归还房屋，并赔偿卖家的损失。
5. 诉讼维权。若协商无果，卖家可向法院起诉，借助法律手段保障自身权益。