商品房买卖合同纠纷中常见的法律问题

解析：
（一）显失公平性的违约责任设定
在房产购买过程中，对于双方签署的房屋买卖合同中的某些约定内容或许会涉及到一些看似对购房者不利然而实则对开发商更加有利的情况。比如常见的这类条款：“若是买受人无法按照约定期间获得产权证明文件，那么出售方将依照其已经支付给卖方的房价款的百分之一向买受人支付违约金。而如果是购房者未按时交付的话，他们需要向房地产开发商支付总房款的玖作为违约金。”如此一来，房屋买卖合同明晰地代表着开发商在此种情况下的利益显然得到了保障，因为总房款与已支付房款之间往往存在较大差距，如果开发商违约了，仅需按照已付房款进行违约金的计算；但反观购房者，一旦违约，就必须付出相当于总房价的违约金，这种现象显然十分不公，违约赔偿的比例极为悬殊。而实际上，购房者和房地产开发商作为平等的民事主体，应当倾向于在平等协商的基础上合理安排合约条款。因此，若双方未能达成共识并签署正式合同的话，地产开发商应该将购房者交付的押金款如数退还给对方。（二）针对房屋面积误差的约定不予补偿
可能在购房合同的补充条例中有如下类似的规定：“当预测建筑面积与实测面积的误差超过百分之三时，房屋价格保持不变，总房价款将依据房屋产权登记面积进行计算，而且合同原件仍将持续有效。”这就意味着开发商可以随意调整房屋面积无需承担任何赔偿责任，而消费者却被剥夺了解除合同的权利。然而，根据中华人民共和国最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十四条规定，当房屋实测面积与购房合同中所约定的面积出现差异时，购房者与房地产开发商都有权以当初合同约定的价格进行实际结算，甚至包括购房者有权行使解除合同的权益。此外，若面积误差大于百分之三，购房者仍然有权利选择退房。（三）变更交付条件，降低住户维修水平
部分地产开发商在合同中可能会这样设定：“委托人必须提供由负责此类工程项目的勘察单位、设计师单位、施工单位、监理单位以及建设单位共同出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，同时还要求取得《建筑工程消防验收意见书》及《电梯安全检验合格证》。”
法律依据：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条当房屋实测面积与购房合同约定面积有差异时，购房者与开发商可以按照合同约定的价格据实结算，购房者甚至有权解除合同。面积误差超出3%时，买受人有权退房。

（一）违约责任的非合理分配
在购房者签署合同时，难免会遭遇如下情况：“若买受人未能在规定期限内取得房产所有权证书，出卖方将按照购房者已支付的房价总额的百分之一支付违约金。倘若购房者未能按时支付款项，需向开发商支付总房款的百分之一作为违约金。”此类房屋买卖合同显然对房地产开发商颇为相宜，由于总房款与已支付房款之间往往差距较大，因此开发商在违约后仅需根据已支付房款数额计算违约金，反观购房者违约时却需要按总房价支付违约金，这种情形无疑对购房者极为不利，违约赔偿比例悬殊过大。购房者和开发商在法律地位上享有同等权利，双方理应对等协商。为此，如若买卖双方未能就此达成共识并签署正式有效的合同，开发商应当退还购房者所支付的定金。
（二）关于房屋面积误差的约定无退换、赔偿之规
部分购房合同的补充条款或约定明确：“当预测建筑面积与实际测量面积之间的差值超过总面积的3%，房屋单价保持原状，房价总金额则依据产权登记面积进行计算，合同仍将继续执行。”这意味着开发商在房屋面积方面有充裕的操作空间，无需承担任何赔偿责任，而作为消费者的我们却无法终止合约。然而，最高人民法院发布的《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十四条却明文规定，当商品房屋实测面积与购房合同约定面积存在出入时，购房者与开发商可以根据合同所约定的价格进行实际结算，甚或是购房者还拥有解除合同的权利。当面

（一）违约责任显有不当偏袒
在商品房购买过程中，购房者可能会遭遇如下明确规定的情况：“如若购房者未能在指定时间内成功获得房产所有权证，卖方必须依照购房价格的1%向买方支付违约金；如果因购房者付款延迟所导致的违约，买房人需要向开发商支付全额房款的1%作为违约金。”显然，此类房屋销售合约对于卖方而言极为有利，因为总房价与已支付房款之间存在极大差别，假设开发商违约仅需按照已付款项计算违约金，而若是购房者违约则必须按照全额房价计算违约金，此种违约赔偿比例差距显著。购房者与开发商作为平等的民事主体，买卖双方应有同等协商权利。因此，倘若双方在订立正式合同前未能达成相应共识，开发商理应返还购房者所缴纳的定金。
（二）约定房屋面积误差无需退还或补偿
购房合同附属条款中可能存在以下声称：“当预测建造面积与实际测量面积间存在误差超过3%时，房屋单价保持不变，房价总额将参考已正式注册产权面积进行计算，并继续执行原有约定。”这意味着卖方能够随意减少房屋面积而不必负担任何赔偿责任，然而消费者却无权终止合同。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，倘若房屋实测面积与购房合同中所规定的面积有所出入，购房者及开发商可按照原合同预定的价格进行实际结清款项，甚至，消费者还有权选择解约。面积误差超过3%时，买方有权退出交易。
（三）改变交货条件，降低交房标准
也有些房地产商在合约中规定：“由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位共同确认单位工程质量竣工验收报告，同时获取建筑工程消防验收意见书和电梯安全检验合格证书。”