1、适用场合及功能性质差异：相较于普通住宅，公寓在确保满足基本生活居住需求的同时，更加注重舒适度、设施配备齐全程度以及整体结构设计的合理性。而普通住宅则通常是依照其所在地区普遍施行的一般民居建筑规定，所建设的用于人类居住的建筑物。
2、入住居民群体特征有所不同：公寓因其地理位置优越且经常以小户型精装形式呈现而出名。与此相比，普通住宅主要是由家庭性质的居民团体居住，其中两室三室类型的住房占据主流地位。居住者对周边环境、绿地、学校等相关配套设施有着较高关注度。
3、相关费用差异明显：对于此类公寓，若其产权证明书上规定为“住宅”类别，那么这种情况下它与普通住宅并无本质区别。
然而如果标注为“非住宅”，那将按照商业写字楼或商铺的标准缴纳税收，因此税费相对较高。因此在签订合同时务必要看清产权证书的文字内容，以免产生不必要的经济损失。对于普通住宅而言，首次购买小于等于90平方米面积房产时，应缴纳1%的契税；大于90平方米则为1.5%；而对于公寓来说，税费高达3%。
此外，两种住房的使用寿命亦有所差别，公寓的使用年限约为50年，普通住宅则为70年，除此之外并无过多显著区别。
其主要表现在：
首先，从功能层面来看，相较于普通住宅，公寓除了保障基本生活起居需求外，更加注重舒适度、功能设置的全面性、服务及架构的合理性；
其次，从居住群体的差异化来说，公寓通常位于市中心繁华地段，以精巧公寓式布局为主流，而普通住宅则倾向于作为家庭为单元的居住选择，以两室或三室户型为标配，档次和质量层次不齐；
再者，在居住条件方面，开发商往往重视周围的环境如绿化园区、教育资源等配套设施，以满足目标客户对居住环境的独特要求；
另外，关于购房成本问题，如果房产证上清晰标注为“住宅”，那么公寓跟普通住宅的税收政策将保持同步，然而，若显示为“非住宅”性质，则需按照写字楼、商铺等类似占地类型进行纳税，因此，签订合同时务必认真核对相关条款。
此外，普通住宅购买人的首次购房契税率根据房源面积大小有所区分，0至90平米部分契税比例为1%，超过90平米部分契税比例为1.5%；与之相比，公寓购置需要支付高达3%的契税，而使用期限则分别设定为公寓50年，普通住宅享受70年使用权限，总体而言，其他方面差别相对较小。
解析：
1、功能差异显著：相较而言，公寓设施更为齐全且注重舒适度、功能的完善程度以及服务与结构的合理布局，旨在提供全方位的居住体验；相比之下，普通住宅则遵照所在地的一般民居建筑标准而建造，其主要目的是满足居民的居住需求。
2、居住人群特征明显：公寓地理位置优越，通常以精致小户型并附带全装修设施作为特色。而普通住宅则以家庭为单位进行设计布局，2室至3室的住房类型占据主导地位，同时根据品质档次的高低提供多样化选择。这两类住宅的居住者对于周边居住环境、绿色空间、学校教育等各类配套设施有着较高的要求。
3、收支状况存在差异：若公寓产权证书注明为“住宅”性质，则与普通住宅无异；
然而，如标注为“非住宅”，则将按照写字楼或店铺的相关税收政策缴纳税费，税费相对较高。因此，在签署购房合同时务必仔细阅读产权证书，确保对自身权益的明晰理解。以普通住宅为例，首套90平方米以下的房产需缴纳1%的契税，超过90平方米则需支付1.5%的税费；对于公寓物业，契税比例高达3%。
此外，公寓的土地使用权期限为50年，而普通住宅的土地使用权期限为70年，但除此之外，两者并无较大差别。
法律依据：
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
对于公寓房和普通住宅有什么区别这个问题，解答如下,
1、公寓式住宅房一般位于城市核心地段，居住人群以商务客群为主，重视的是优秀的软硬件设施服务和便利的出行条件；产权房一般重视附近的学校、医疗等生活设施完善情况，住户为普通家庭用以长期居住。
2、公寓式住宅房水电费按照商业标准结算，单位面积均价较高，但入住人群多为商务人士并不在乎；产权房水电费按照民用结算，单位面积均价较公寓式住宅房为低，居民常年在此生活居住非常在乎。
3、公寓式住宅房交房为精装修，讲究居住环境的舒适性、配套设施的完备、服务的周到详实；产权房可以允许生活配套设施一定程度的滞后，交房多为毛坯房。
4、公寓式住宅房一般以小户型居多，重视的是购房总花费较少，用以吸引更多人进行投资；产权房一般以2-3居室居多，总花费高于公寓式住宅房，用做私人产权房而非投资。总之，公寓式住宅房结合了公寓式住宅房与产权房，既可用作个人居住，也可做出租或房产投资。花费成本能够为一般人群接受，因其优于普通产权房的服务设施和装修环境，往往被城市单身大族青睐。
您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、贷款的区别公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，也不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的而住宅方面，则在信贷政策上采取了多样化的措施可采取商业贷款、公积金贷款、组合贷款等多种形式
二、入户与学位区别购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的;和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大
三、实用率的区别小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率而房子面积太小、得房率低会影响使用功能商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成左右
四、使用年限的区别此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依
五、隐性成本的区别公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成往往盈利与风险并存，因此作为购房者一定要先对自身的经济能力与购房用途有明确的定位，清楚商业公寓和普通住宅的区别，做出最适合自己的选择
对于买公寓和普通住宅的区别有哪些这个问题，解答如下, 买公寓和普通住宅的区别
1、规定的使用年限不同
公寓的使用年限要比普通住宅短很多，根据相关规定表示，普通住宅的使用年限可以达到七十年，但是公寓的使用年限只能达到四十或者五十年，因此如果购房者买了公寓，而没有买普通住宅，那就会少了二十多年的居住时间，并且要考虑产权到期后的问题。
2、养房费用不同
据相关规定表示，公寓的房屋性质为商业性质的住房，因此在缴纳水电费的时候就会按照商业水电的标准进行收费，收取的费用比较多。而普通住宅的房屋性质为民用性质的住宅，在缴纳水电费的时候按照民用水电的标准进行收费，费用的数额比较少。除此之外，公寓的物业管理费用也会比普通住宅多出许多，购房者需要提前计算好这些费用。
3、房屋功能性不同
普通住宅更讲究实用性，为的是满足居住者的生活需求，因此并不会在装修、格局或者风格上多花心思。但是公寓就不同了，公寓更加讲究舒适性，并且会在保证基本居住功能的基础上，追求更加多样的建筑风格和装修风格，更具有美观性。
4、建筑质量和建筑标准不同
普通住宅一般是以家庭为单位，因此对建筑质量和建筑标准有着更好的要求，因为要营造适和多数人生活的居住环境。而公寓可能会存在一个人居住的情况，即单身公寓，因此对于建筑质量和建筑标准的要求需要根据实际情况具体讨论。
5、交易费用不同
对于普通住宅来说，如果房屋购买已经满五年，并且是家庭唯一的住房时，个人所得税和营业税就可以依法免征。由于公寓属于商用住房，所以交易税费的规定就会与民用性质的普通住宅有所差异，不论房屋购买是否已经满五年，都需要依法缴纳营业税和个税，不过可以选择是差额征收还是全额征收。
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