动迁房交易的风险

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您好，针对您的问题解答如下, 动迁房买卖合同本身是合法有效的，只不过这种合同是附期限、附条件的，就是说在期限未至或条件未满足时，即使签了合同，也办理不了过户。因此动迁房买卖的关键在于控制、防范法律风险，在于合同内容的设定和对任何可能出现的风险的全部把握与梳理，主要应注意以下几点： 一、房产买卖系重大财产的处分行为，尤其是动迁房买卖，涉及法律方面的问题及各种限制更多，因此，必须全面掌握交易的相关法律规定。 二、合同内容的设定和对任何可能出现风险的全部把握梳理。在设定合同内容的时候着重从付款方式、违约责任及房产交易中可能产生的各种情形作具体的约定，例如对卖方如果不配合办理产证时，可约定较高的违约金;预留一部分尾款到产证变更后支付等条款，以增强合同的可操作性，保护买受方的权利。 三、交房时间尽量提前。买房人在支付完房款实际占有房屋后，一定要密切留意该房的两证办理情况，一旦得知卖房人取得两证后，要立即催促办理过户手续，否则有可能面临一房两卖或另行抵押的风险。 四、要求所有共有人在房屋买卖协议上签名，否则会面临房屋买卖无效的后果。如果其他共有人委托一人办理的，要出具经过公证的授权委托书，或办理律师见证委托书。 五、到房地产交易管理中心查一下该房屋的土地权属状况，如果是集体土地上的，而买受人又不是农村人员，也同样会面临房屋买卖无效的后果。 六、买受人将钱缴了之后，让出卖人提供担保。 七、在合同中明确约定，如出卖人办理产证时不予配合的法律后果。 八、买卖房屋如果是安置人口的最后一套住房，原则上不能转让。 九、合同条款设定时最好不要全款一次性付清，一房二卖、抵押他人时的违约责任适当重些，在合同中设定担保人或担保物。 十、如发生意外事件等法律事实，如死亡、继承、赠与、抵债、财产因诉讼被执行、再动迁，要确定当出现这一情况时的解决方法。

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1、房价上涨容易诱导卖方违约。
按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。
2、买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。
在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。
3、易受不确定因素影响。
交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。

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1.考察开发商实力
　　遇到这种情况，如果是“非买不可”，则要考察拆迁、收购的发展商实力，如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快，则回迁速度?房产证相对有些保障。
　　

2.先租后买
　　如果双方均十分满意的话，中介公司建议，双方签订协议，先以交租金的方式每月支付一定金额;等该回迁房的权属证明办理完毕之后，再将租金转为首期房款;可再进行按揭贷款。这种方式可保障双方的权益。