房主卖房两次均没有过户登记应该怎么处理？

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在二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下，出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?
我国原则上应坚持登记要件主义，但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许法院考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。德-本律师认为，此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义，但是，有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。实践中，应当区别不同情况，予以合理的处理：
(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的
主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。
(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后
房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

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在二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下，出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?
我国原则上应坚持登记要件主义，但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许法院考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。德-本律师认为，此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义，但是，有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。实践中，应当区别不同情况，予以合理的处理：
(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的
主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。
(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后
房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

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在二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下，出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?
我国原则上应坚持登记要件主义，但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许法院考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。德-本律师认为，此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义，但是，有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。实践中，应当区别不同情况，予以合理的处理：
(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的
主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。
(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后
房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。