婚前赠与买房，如何确认房屋产权的效力

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你好，关于上述的问题，解答如下,
一、据以研究的案例原告张某某系被告郑某某之母、系第三人郑某之妻。2006年12月27日，张某某与郑某签订赠与协议，内容为：我们夫妻二人自愿将现金26万元以及恗店汽车修理厂的22间房屋赠与儿子郑某某，父母对赠与的房屋有永久的使用权和居住权，但无处理权和变卖权。签订协议时，郑某某在场，郑某某未表态亦未在协议上签字。同日，张某某将26万元存款以郑某某的名义存入银行。2007年4月25日，郑某某将该款取出，又以自己的名义存人银行，同时更换了密码。现存折在郑某某手中。关于22间房屋，现作为北京潞城永发汽车电器修理部经营用房，由郑某经营使用。原告张某某诉称：其与郑某结婚后，在通州区潞城镇侉店村购有平房22间用于共同经营永发汽车电器修理部。2006年12月27日，郑某某祖父草拟一份“赠与证明”，让原告与郑某签了字，将原告多年积累的存款26万元及上述22间房屋赠与了郑某某。因郑某某未在“赠与证明”上签字，该“赠与证明”不成立，现要求确认原告、第三人与被告签订的赠与合同未成立。被告郑某某辩称：原告所述签订“赠与证明”内容属实，关于26万元存款现已存人我的名下，关于22间房屋，现由我居住，房屋的手续也在我手中，上述财产均属于我所有。根据相关法律规定，原告的赠与行为已成立，故不同意原告的诉讼请求。第三人郑某辩称：原告所述签订“赠与证明”内容属实，但关于26万元存款现已存入郑某某名下，关于22间房屋，现由郑某某居住，房屋的手续也交给了郑某某，上述财产均属于郑某某所有，故我不同意原告的诉讼请求。
二、相关法律问题分析本案的处理涉及两个焦点问题，一是张某某、郑某将其二人共同所有的存款26万元赠与郑某某，郑某某实际接受，该赠与合同是否成立；二是张某某、郑某赠与郑某某22间房屋的行为，且房屋相关手续在受赠人处保存，该赠与合同是否成立。现分析如下：
(一)张某某、郑某将共同所有的存款26万元赠与郑某某的赠与合同成立我国《合同法》第185条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”赠与合同不同于赠与行为，因为赠与是赠与人的单方法律行为，而赠与合同是以赠与为内容的协议，是双方法律行为。如果仅有赠与人的意思表示，而没有受赠人接受赠与的意思表示，赠与合同就无法成立。而当事人意思表示的形式主要有如下种类：口头形式、书面形式、推定形式、沉默形式。推定形式指当事人通过有目的、有意义的积极行为将其内在意思表现于外部，使他人可以根据常识、交易习惯或者相互间的默契、推知当事人已作某种意思表示，从而使法律行为成立。在本案中，2006年12月27日，张某某与郑某签订赠与协议时，郑某某在场，郑某某未表态亦未在协议上签字。尽管如此，在张某某将26万元存款以郑某某的名义分两笔存人银行后，2007年4月25日，郑某某将该两笔款取出，变为一笔款以自己的名义存人银行，同时更换了密码。郑某某的行为符合民事法律行为的推定形式，虽然郑某某在前期并未明确表示接受赠与，但后来其将该两笔款取出，变为一笔款以自己的名义存人银行，同时更换了密码，应当视为郑某某以积极的行为促使该赠与的法律行为成立。
(二)张某某与郑某签订赠与协议，约定将侉店汽车修理厂的22间房屋赠与儿子郑某某，由于该房屋现作为北京潞城永发汽车电器修理部经营用房，由郑某经营使用，且双方没有办理房屋过户手续，故该赠与合同不成立。最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”从最高人民法院的司法解释可以看出，赠与合同具有实践性的特征。我国《合同法》第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”在本案中，由于赠与合同的标的物是不动产，国家对不动产物权的变动要求有过户登记手续。不动产非经登记，不产生物权变动的法律效果，不得对抗善意第三人。房屋的赠与属于要式法律行为，不仅需要当事人之间订立书面合同，还需要办理相关的登记手续才能生效。张某某、郑某与郑某某既没有办理房屋过户手续，郑某某也没有实际占有、使用该房屋，根据上述法律规定，该赠与合同中赠与房屋的内容不成立。蔡俊清转自《审判前沿:新类型案件审判实务(总第23集)》北京市高级人民，法律出版社，第116页—118页。希望我的回答能够帮到你

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对于怎么正确理解赠与房屋与继承房屋呢这个问题，解答如下, 如何正确理解赠与房屋与继承房屋呢
一、赠与房屋
对于赠与房屋问题，如果赠送人(包括遗赠)已经明确指定只是离婚中一方个人得到赠送的房屋，那么无论房屋是婚前得到还是婚后得到，这样的房产都是个人财产。
实务操作中，赠与的房产问题，主要是离婚当事人的父母所赠与的房产。《最高人民婚姻法司法解释
(二)》中的第22条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
此类案件容易发生分歧的地方在结婚后，一方父母的出资。在办案中遇到的情况是，一方父母的出资购房，原来父母的出资是赠送给夫妻双方的，在离婚时，出资父母就会改变为是赠送给自己儿女一方。由于赠送现金的行为，人们当初多半不会办理书面的赠送手续，所以，非自己父母出资的一方就无法提供证据证明当初是赠送给夫妻二人。相反，对方却可以让自己的父母补证据证明和当初相反的事实，从当初的事实考虑以及法律的规定，应认定为赠送给夫妻二人。还有一种情形是，出资方当事人单方向父母出具的借条，在判决离婚时如何处理?或许当初就是赠送夫妻双方的，只是在出现离婚想法后，父母和儿女补办的借款书面手续。如何看待这样的借条，个人认为，由于是单方出具，属于后来补办的可能性大，并非当时的真实意思表示，所以，应该不予认可该借款的存在。(目前对夫妻双方不一致认可、也没有充分有效的证据证明的债务，在离婚案件中不与处理，建议另案解决，原因是离婚案件不可能涉及第三人。)
另外需要注意的是婚前双方父母赠送资金购房的情形，如果在购房的合同或房屋产权证上只是其中一方的名字，这和按揭购房中的第3点情形一样，需要没有记名的一方提供证据证明自己父母的出资事实。如果证明了出资事实，这样房屋的就应该是共有财产，但应该按出资比例享有共有份额。
二、继承房屋
对于继承的房产：
1、如果是婚前继承的，只是一直没有分割，或者在婚姻关系存续期间分割到一方名下的，这样的遗产是继承人的婚前财产。
2、继承发生在婚姻关系存续期间，依遗嘱是明确个人继承的遗产。这样的遗产是继承人个人的财产。
3、继承发生在婚姻关系存续期间，依法继承遗产分割的。对一方继承的房产已经分割到名下，并已经根据《物权法》的规定办理了房屋产权变更登记，由被继承人的名字变更为继承人当中的离婚当事人，对于这样的房产，就属于夫妻共同财产，在离婚时对方请求分割，依法应得到支持。
4、实务操作争议较大的是，继承发生在婚姻关系存续期间，依法继承的遗产未分割的。由于在遗产分割前还存在许多的不确定因素，比如说法律规定的遗产继承放弃权，在未分割遗产前，继承人有权放弃继承。所以，《婚姻法》17条规定的夫妻共有财产“
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外(指遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产)”应该是指实际已经取得的继承或赠与的财产。对于实际还没有取得所有权的，可以在权利条件具备时再提出分割。上海市高级人民就对此问题做出了规定，上海市高级人民《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》夫妻关系存续期间，一方作为继承人根据继承法的规定可以继承遗产，但继承人之间尚未对该遗产进行分配的，由于继承人在遗产分割前仍有权放弃继承，因此，离婚诉讼中，对继承人的配偶要求分割该遗产的请求不与处理，但可以保留其诉权，由当事人在其权利条件具备时再主张分割。

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您好，关于房屋赠与协议书的法律效力这个问题，我的解答如下, 房屋转让协议是关于房产转让的合同，只要符合合同成立的条件，就是有效的。
签订房屋转让协议书时，双方意思表示应当真实，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。不得以欺诈、胁迫等方式订立合同，对房屋坐落、面积、年限、价款、履行期限和方式、违约责任、解决争议的方法等主要内容作出约定，只要符合这些条件，那么房屋转让协议就是有效的。
此外，房屋转让协议中，作为个人，签字或者按指印都是具有法律效力的，在签订合同过程中，合同当事人的签字和按指印的行为，都是对合同内容进行确认，并表示受合同约束的意思。
需要注意的是，房屋转让协议书生效并不意味着房屋产权的转移，要实现房屋产权的转移还需要到当地房屋管理部门办理过户登记。
《民法总则》
第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。