商品房认购书的性质

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一、什么是商品房买卖认购书商品房认购书在实践中有很多不同的叫法，比如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等，作为签订正式购房合同的担保，商品房认购书大量地出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中。对商品房买卖认购书尤其是关于商品房预售认购书的性质与效力问题认识并不一致。有的认为，仅系一种合同意向，对当事人并无多大的拘束力。有的认为，开发商在未取得预售许可证明时，没有预售资格因此认购协议无效；有的认为，商品房买卖认购书的性质为预约合同，应承认其效力。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，并着重规定了定金条款的适用。从其内容分析，该解释认可了商品房买卖认购书作为预约的性质。
二、商品房买卖认购书内容如何，和买卖合同一样吗当事人签订商品房买卖认购书的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定，这在目的上符合预约的基本特征。商品房买卖认购书的内容须有确定性。从商品房买卖认购书的内容上考察，由于预约必须具有确定性，故其应当具备将来要订立的本约中的主要内容。作为商品房买卖的预约而言，商品房买卖认购书的内容一般包括：
（一）双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等)；
（二）价款计算；
（三）订立正式购房合同的时限约定。如果商品房买卖认购书的内容的确定性程度不够，则只能认为该商品房买卖认购书仅仅是合同意向书而己，没有法律约束力。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”由此我们可以看出，商品房认购书并不等同于买卖合同。虽然它具有购房合同的性质以及一部分购房合同的内容，但仍不能认为该商品房买卖认购书的实质已经是买卖合同。要直接认定以商品房买卖认购书的名义签订的合同为房屋买卖合同，必须有买受人交付购房款的行为以及出卖人收受购房款的行为。综合上面两点，要提醒购房者在签订认购书时应当慎重行事。有些房产商的故意炒作，购房者看中某一房产后，开发商会造成今天不定明天就没有了的紧张局面，对于急于购房的购房者来说，在对认购书的约定不清不白的情况下也会立即与房产商签订认购书。最好请个律师陪同看房，以便及时对认购书及其他相关法律问题进行把关。

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你好，关于上述的问题，解答如下, 如何认定商品房商业广告的性质
根据《合同法》第15条第1款规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订立合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。
由于商业广告、宣传资料一般只能作为要约邀请处理，只要在合同中未有约定，便很难追究出卖人的责任。基于此，要求广告对出卖人有所约束，是非常必要的。而《商品房买卖解释》第3条明确将某些销售广告和宣传资料视为合同的一部分。该条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋人格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于该条的适用，应把握以下几点：
1、所作说明及允诺具体确定，即有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象，确定的小区规划目标、配套设施，对于一些虚幻的描约，如“成功人士的选择”、“坐拥繁华”、“具有无限的升值潜力”等，则显然不符合这一特征，不能作为要约内容对待。
2、广告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸，设备安装的数量、品牌，住宅小区的规划、配套设施等，对于开发范围外的描述，一则并不能由出卖人控制，二则这些描述的真伪买受人只要到现场观察一下或向有关规划部门咨询一下即可了解，广告应允许出卖人作细微的夸张或过分虚假的描述，这些开发范围外的宣传即属此类，买受人应对此描述负有鉴别的义务，否则应为自己的疏忽大意承担责任;
3、对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响，即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要的影响，而且属于房屋价格的构成要件，如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施，免费或优惠享受的配套设施，房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。

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根据《合同法》第15条第1款规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订立合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。
由于商业广告、宣传资料一般只能作为要约邀请处理，只要在合同中未有约定，便很难追究出卖人的责任。基于此，要求广告对出卖人有所约束，是非常必要的。而《商品房买卖解释》第3条明确将某些销售广告和宣传资料视为合同的一部分。该条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋人格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于该条的适用，应把握以下几点：
1、所作说明及允诺具体确定，即有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象，确定的小区规划目标、配套设施，对于一些虚幻的描约，如“成功人士的选择”、“坐拥繁华”、“具有无限的升值潜力”等，则显然不符合这一特征，不能作为要约内容对待。
2、广告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸，设备安装的数量、品牌，住宅小区的规划、配套设施等，对于开发范围外的描述，一则并不能由出卖人控制，二则这些描述的真伪买受人只要到现场观察一下或向有关规划部门咨询一下即可了解，广告应允许出卖人作细微的夸张或过分虚假的描述，这些开发范围外的宣传即属此类，买受人应对此描述负有鉴别的义务，否则应为自己的疏忽大意承担责任;
3、对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响，即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要的影响，而且属于房屋价格的构成要件，如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施，免费或优惠享受的配套设施，房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。