主要看双方当事人的合同是怎样约定的。如果约定是买卖房屋,必须要经过房产部门过户才具有法律效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。在我国,商品房预售实行许可证制度,即房地产开发商进行商品预售应当向房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证。房地产开发商进行商品房预售时应当向购房者出示商品房预售许可证,而且售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号,未取得商品房预售许可证不得进行商品房预售。
对于这个问题,解答如下, (1)委托代理事项 合同中的委托代理事项应清晰明了。如是房屋出租还是承租,是增量房还是存量房,是产权房还是使用权房,是繁华地段的房屋还是比较偏僻地段的房屋等。 (2)委托代理事项的要求和标准 涉及房屋出租的,委托人可以围绕出租时间、租金金额、出租宣传等对房地产经纪人提出要求,房地产经纪人也可以对代理过程中需委托人提供哪些方便提出要求,尤其要对代理完成的标准予以明确。 (3)合同履行期限 合同履行期限反映了委托代理双方权利和义务的存续时效关系:履行期限一结束,双方当事人之间的权利义务关系即告终止。 (4)服务费数额、支付方式及时间 合同中应明确代理完成时,委托人应支付的佣金数额。具体支付时间和方式,可以协商议定。有的是分期支付,有的是预收部分委托费,待代理完成后再结算。 (5)违约责任和纠纷解决方式 委托代理双方应严格按合同规定履行义务。如果因某种原因违约,违约方应承担违约责任。具体解决方式可由双方协商议定。 房地产经纪人最担心的莫过于合同履行将结束时被委托人抛弃,由委托人直接与第三人发生交易行为。对此,房地产经纪人可以在合同中约定:被委托的事项因某种原因未成功,但在以后的一定时间内交易成功,也视为本代理范围,一并收取佣金。这样约定,可以在一定程度上抑制上下家跳开房地产经纪人的做法。
根据你的问题解答如下, 最高人民法院《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定,对《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷,适用当时的法律规定;当时没有法律规定的,可以适用《合同法》的有关规定。因而对于此种当时没有法律规定的合同也要受到合同法的约束,即租赁的最长时限为 20 年。
为了保护交易安全和合同目的的实现,应当从《合同法》生效之日起计算新的租赁期限,如果超过 20 年的,超过的部分应认定为无效。
租赁合同中,约定在同等条件下,承租方的优先续租权。承租人 应当在租赁期限届满前 3 个月提出续租,并经出租同意,重新签订租赁合同。
租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。
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