物业前期介入费可否在土地增值税清算中扣除

已解答 107841 个法律咨询 >

土地租赁收入增值税进行清算要符合一下情形之一:取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;省税务机关规定其他情况。

已解答 107841 个法律咨询 >

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性.税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导.主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税.[1]2征管方式编辑《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补.3清算条件编辑纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算.
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;土地增值税清算[2]
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的.对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算.
(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况.对前款所列第
(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算.4清算期限编辑对于符合清算条件,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续.对于符合第二种清算条件,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续.应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理.5清算单位编辑土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算.对于分期开发的项目,以分期项目为清算单位.如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额.6清算资料编辑纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定).
(二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况.
(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料.主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件.
(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》.7最新政策编辑京版细则“十五条”
(五)实行差别化土地增值税预征率.房地产开发企业应当在新开盘项目销售前,将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案,经税务部门核定,对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率,具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布.
(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查.对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行重点清算和稽查8土地增值税编辑土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为.纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人.课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额.土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额.土地增值税实行四级超率累进税率.土地增值税税率是土地增值税的计算份额,土地增值税税率表是关于各种不同情况制定的相关表格指引,另外,土地增值税预征率则是在还没有正确计算出,房地产项目增值率的情况下,为确保税款平稳,均匀的流入国库,而采取的预先征收的办法,通常按销售收入的一定比例征收[1].征收方法(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;速算扣除系数为5%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;速算扣除系数为15%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%...

已解答 107841 个法律咨询 >

根据你的问题解答如下, 土地增值税清算流程 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号) 第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。” 根据《土地增值税暂行条例》 第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。 第二步：取得土地使用权所支付金额的分配 土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积 分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积 某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积 分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积 第三步：房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊 除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积 2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配 ⑴计算层高系数 选取普通标准住宅层高(住宅层高 2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即： 非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高= 2.8÷ 2.8=1 商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷ 2.8= 1.4286 ⑵计算层高系数面积 普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017 5.40㎡， ②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964 8.10㎡; 非普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡， ②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163 3.68㎡=163 3.68㎡; 商铺总层高系数面积 ①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)= 1.4286×12 1 9.77㎡=174 2.56㎡， ②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)= 1.4286×5 5.40㎡=7 9.14㎡。 已售总层高系数面积=964 8.10㎡+163 3.68㎡+7 9.14㎡=11360.92㎡。 第四步：开发费用的分配 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号) 第三条第 (二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除; 即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5% 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。” 即开发费用=(购地款+开发成本)×10% 计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第五步：与转让房地产有关的税金的分配 房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。 核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如： ①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入 ②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入 ③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入 第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号) 第七条第 (六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20% 计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。 第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额 ①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 ③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 第八步：计算不同类型房屋的增值额 ①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额 ③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额 第九步：计算不同类型房屋的增值率 ①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额 ②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额 ③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额 第十步：查找土地增值税税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数% 不超过50%的部分30%0 超过50%至100%的部分40%5% 超过100%至200%的部分50%15% 超过200%的部分60%35% 根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 第十一步：计算土地增值税 土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。